有錢佬一胞三胎(1)，貧窮人七屍八命。有錢佬以地產霸權複製成功經驗，以生殖科技複製自己，窮人卻只能棲身蝸居絕窟，用闔家燒炭和連環跳樓的自殺技術，複製失敗經驗。官商勾結、地產霸權之下，這就是香港富人與窮人的命運。這不是「五十後」、「八十後」面對的世代抗爭問題，也不是仇富的心理問題，而是香港全民面對的階級剝削經濟及貧富隔離（poor-rich apartheid）的政治問題。
地產霸權腐化香港的政治，敗壞香港的公德，吞噬老百姓的畢生儲蓄和閒暇享受，破壞小企業主的生計，毀滅窮人安身的舊區，蹂躪農民棲息的鄉土，掃蕩坊眾聚腳的街道，圈禁民眾聯誼活動的範圍，殺害野外生物。二十世紀八十年代後期逐漸成形的地產霸權，是虐殺香港公共生活、葬送香港共同前途的大兇手。香港地產財閥，罪行滔天，惡貫滿盈，是要打落地獄的一群妖魔鬼怪。
財閥何以成功，貧民何以失敗？略露一端，可窺全豹。同舟共濟，勤儉興家只是老百姓的《獅子山下》；財閥的《獅子山下》，是損人利己，見死不救。統治香港的，原來有兩批人，或者兩批鬼，一批是出面做事的黑無常，一批是背後坐鎮的白無常。至於閻羅王，以前在倫敦，如今在北京。
天水圍的悲情，由地產商和政府聯手造成。天水圍人口二十七萬，失業率高達百分之九，高踞全香港。居民可以到區外找工作，卻要忍受高昂的交通費和漫長的交通時間，犧牲家庭積蓄和閒暇時間。天水圍的地價和工資相對廉宜，交通網絡也算發達，鄰近元朗和邊境地區的消費力也高，很多團體和名人向政府獻計，在天水圍發展商業和服務業，例如邊境商貿中心、物流和迷你儲物貨倉、飲食市集（大牌檔中心）(2)、散貨場中心（factory outlet）、護理服務中心等等，然而一一被政府推搪過去，無功而還。2010年12月6日英文《南華早報》的挖掘式報道，終於揭開悲情城市的謎底；1982年，政府開發天水圍新市鎮之際，與Mightycity地產發展公司(3)簽訂密議（正式名稱叫「私人備忘錄」private memorandum），限制政府不得在該區另行發展商業，以免妨礙私人屋苑的商業收益。
商督官辦 暗無天日
1988 年，政府與發展商簽訂的私人備忘錄首度發威。當時政府建議在天水圍新市鎮第三十三區興建一座永久街市，但發展商反對，結果改為臨時街市，後來更拆卸了，變成巴士總站及中央公園塔。拓展署在1989年3月通過的天水圍分區規劃大綱圖內說明：「在該處建立永久街市，可照顧私人屋苑居民的需要。 Mightycity卻反對計劃，認為會對其商業設施構成競爭。」這只是白紙黑字記錄在案的一宗。
以前滿洲政府的異族統治，暴虐無道，清末之際朝廷即使積弱，試行開發實業，也知道要官督商辦，責成企業按官家吩咐辦事，不可侵吞公家利益，然而香港卻是商督官辦，政府坐視天水圍新市鎮生靈塗炭，也不敢向地產財閥吭聲一句。地產商何以大發特發，窮人何以日捱夜捱，闔家自殺，原因就是政府偏袒地產商、以利益收買地產商，以便彼此合謀，共同管制香港人民，虐殺香港人民，甚至不惜犧牲公共利益，向商家放權讓利。天水圍的案例，只是最明顯的，明顯到報章可以輕易追查到真憑實據的一宗。若說地產財閥是妖精惡煞，香港政府便是羅剎魔鬼，幕後黑手。
該私人備忘錄透露的，只是當年香港政府與發展商的「私人」交易的一部分。1982年，政府以高於市場價格向發展商買回面積接近五百公頃的魚塘和農地，然後再與發展商共同開發。事緣1977年，當年的土地供應特別委員會（或稱土地闢增特別委員會 Special Committee on Land Production）建議研究開發天水圍新市鎮。春江水暖鴨先知，財團Mightycity窺準發展機會，1979年起開始在天水圍收購農地及漁塘，面積多達四百八十八公頃。Mightycity當時的股權分布為：華潤持有51%，長江實業擁有12.5%，會德豐、Trafalgar Housing及其他共佔36.5%。
Mightycity囤積大量土地之後，接觸政府，提議興建一個可容納超過五十萬人口的新市鎮。財團原來的計劃是，撥出部分土地予政府興建公共房屋，以換取政府興建整個新市鎮的基建及公共設施。1982年，政府否決地產商的建議，但同年，財團卻得到政府不尋常的、更為優惠的安排：地政工務司陳乃強在 1982年7月29日公布，政府會以二十二億五千八百萬港元向Mightycity回購所有天水圍農地和魚塘，再以八億元的代價向發展商批出當中四十公頃的土地。政府以每平方呎四十六元向財團回購農地，呎價比1980年一次由法庭處理的土地拍賣的估值多出三倍，該年的拍賣價只是每平方呎十一元半。
政府倒貼 市民遭殃
政府一貫的開發原則，是地產商要求發展農地，便要向政府補地價，財富回籠官庫，但開發天水圍的安排，卻反其道而行，由政府用高價向地產商回購全部土地，再批出土地與地產商開發。香港大學社會工作及社會行政學系副教授羅致光評論此事：「政府決定以高於市場價格向發展商買回土地，並且簽署私人備忘協議，以今日的標準來看，是不可想像的。」羅致光是少數閱覽過這份協議的非政府人員，據羅教授了解，只有少數高級官員可以接觸此私人備忘錄。
根據 1982年7月29日簽署的官商私人協議，天水圍新市鎮內一百六十九公頃土地劃為發展區，其中三十八點八公頃交予Mightycity發展私人屋苑，其餘一百三十公頃則留作興建公屋及資助房屋。一百六十九公頃以外的土地由政府留作土地儲備。1988年，該項投資額達數十億港元的私人屋苑發展計劃展開之際，長實集團及主席李嘉誠個人分別增持Mightycity的股份至48.25%及0.75%。同年，政府委任長江實業為「項目經理」（project manager）。1992至1999年間，Mightycity在天水圍興建了唯一的私人大型屋苑嘉湖山莊，共有一萬五千八百八十個住宅單位。屋苑內有總樓面達七萬五千平方米的商業設施，包括嘉湖銀座商場及有一千一百零二個房間的嘉湖海逸酒店。然而，即使社區需求殷切，政府卻受制於協議，無法建立一個如沙田、荃灣一般的自給自足的新市鎮，促進本地就業，令社區健康發展，政府只能在公共屋邨設立一些街坊小店，其規模也不能威脅Mightycity發展的私人商業設施。(4)
英文《南華早報》揭露密議之後，消息即日在面書廣傳廣論，眾人譁然，粗口橫飛，但此地並無一家中文報紙夠膽跟進，只有網站《獨立媒體》出了個中譯本。香港發生了甚麼事？一個富裕無倫、資訊暢通的香港，被人弄得遍地都是活殭屍，揭發了匪夷所思的官商勾結大計謀，此地卻沒有一家獨立的中文報紙或中文電視台仗義執言，答案不是很清楚嗎？
政權交接 地產成魔
該匪夷所思的官商協議，在1982年達成，有其特定的歷史任務。1979年，港督麥理浩訪京，會晤鄧小平，意會到1997年主權移交的限期，部署撤退。前殖民地政府準備加強建設香港，將香港從一個殖民地變身為接近自主運作的城邦，做到市面繁榮，福利優厚。然則，由於殖民地政府不可能遽然給予民主自治，卻要維繫和諧穩定，又要大興基建與提高公共服務，錢從何來，合謀者（買辦）在哪？抽重稅又不行，向人民徵重稅的代價，是必然刺激民主訴求。
德國在第一次世界大戰破產之後，政府用土地代替黃金，支持貨幣，帶起一切信貸衍生的經濟侵奪，令國庫迅速膨脹，有錢可用。這一招變賣國土、挑選買辦、充實國庫而又不必民主授權之計，九七過渡期的香港政府懂得，現今的中共政府也懂得。
英國人部署撤出的時候，與中共妥協，收買中共代辦及香港華資，將華資地產財閥捧上神壇，默許他們取代英資，成為香港商業的支柱，用商業財閥穩定交接期間的政局。今日香港官商勾結的政局，是回歸前的中英勾結所奠定的。地產財閥食了中英兩家茶禮，左右逢源，壯大之後恃勢凌人，同時進駐中共的人大政協和港府的立法會功能組別和諮詢架構，劫持政府，阻擋民主，以免一人一票的制度可以限制他們的暴利。從上述Mightycity當年的股權成分之中，即使是對政治經濟學一竅不通的人，也能讀出箇中玄機。
政府限制土地供應及公屋供應之下，香港地價拾級而上。由於此地的人無家無國，一時之間難以凝聚共同信念與地產霸權抗爭，以致大家都將共同的命運抗爭化作私人的命運拼搏，爭相入市買樓，致令此地民風畸變，以擁有金錢及樓房為唯一成功標準，鄙棄文化價值，令上世紀七十年代的香港人文精神，無以為繼。地產商建立的私人屋苑，形同獨立堡壘，四周門禁森嚴，即使個別商場有地面商舖，也在公路之側，毗鄰各種阻礙設施（停車場出口、垃圾房、落貨位、巴士總站車道等），行人稀少。即使地產發展項目在市區街道之內，政府也放棄規劃及監管的權力，坐視地產商封鎖地面，用圍牆及停車場出口截斷街道。至於原本屬於公共空間的商場空地及通道，政府也委託地產商管理，任由地產商訂立苛刻的管理章則，甚至私下出租謀利。地產商不斷複製屋苑和商場，公共空間和街坊生活節節敗退，終有一日，香港變成堡壘林立的歐洲中世紀黑暗時代。
惡霸擋路 港人起義
香港的問題，絕不是「五十後」鬥「八十後」的問題。大量「五十後」的人，都是被社會遺棄的窮困階級，很多老人家流落街頭拾荒謀生，只有絕少數人成為中環大亨。香港面對的不是世代抗爭，不是老人不願退位而年輕人不能上位的問題，而是共同的時代問題，是機會重新開放、經濟轉型和社會價值觀改變的問題。「八十後」提出的議程，是跨世代和跨階級的香港人的共同利益。踏入二十一世紀，2000年之後的幾年，八十後提出的保育香港運動，保衛天星碼頭皇后碼頭、保衛灣仔喜帖街的街坊生活、反對時代廣場圈禁公共土地、反對興建高鐵浪費公帑破壞人文地理、保衛菜園村及鄉郊農民生計，都是代表香港整體人民、特別是代表被剝削的弱勢社群去抗爭的，絕不是為了自己的世代利益。香港人普遍的仇富情緒，咒罵地產財閥，咒罵收樓惡魔，咒罵「領匯」吸血鬼，也不是痛恨資本主義，而是反對財富掠奪，反對官商勾結的地產霸權。
香港目下的問題，是富人階級壟斷一切資源的嚴重問題、貧富對立的問題。香港所有資源——金融地產、商舖租金、自然資源、濕地、郊野公園勝景都被地產財閥據為己有，這才是我們面對的大問題。
香港已入絕境。老財閥的成功圈地經驗，老高級中產的私人置業自保，面對新的金融資本主義和跨境資金，以及香港民風之衰敗，已經無法複製。雖然富人關閉名校的大門，也霸佔優秀的山水環境，企圖獨享其成功複製權，甚至借助人工受孕和代母服務，真的在生物上複製自己，也是徒勞無功。香港面臨的是階級鬥爭。階級鬥爭有兩個工具，第一個是和平的選票，即是民主充權，第二個是暴力的革命，推翻現行秩序，重建民主。兩個選擇，就擺在我們面前。民主的效益比暴力革命好得多，民主是理性的選擇，因為暴力革命之後，始終要回到民主。然則，香港的富人階級誤以為窮人不會走上暴力革命以開啟民主的路，於是不斷霸佔資源和設下壁壘，逼死窮人，最終，他們將是暴力革命的締造者。
股壇聖手、一代富翁曹仁超坦誠表白，他們的一代地產金融炒家，成功踢走英資，掌握地產複製財富的方程式，預支了香港四代人的金錢。他向年輕人擲下戰書，要年輕人另闢蹊徑，找到「五十後」一代不懂得的方法。(5)我不是年輕人，也不是坐享地產套利術的老資產階級，但我不妨提出我的方法。正如本文開首說的，地產壟斷是政治問題。政治問題，政治解決。政治鬥爭，恰好是地產霸權不懂得的方法。
民國九十九年夏曆庚寅年十一月十七日冬至 西元二零一零年十二月二十二日
註釋：
(1)2010 年10月底，香港報章爭相披露一未經當事人確定之消息，轟動香港。富豪李兆基之子李家傑在境外借助代母產下三子。李家傑單身而有三子，即是三子一出世便遭剝奪母親之身及母親之倫，令港人困惑。參閱見〈代母產子觸發社會討論〉，《明報》，2010年10月28日。〈代母產子全城熱話 李家傑：給我私人空間〉，《頭條日報》，2010年10月30日。
(2)該計劃由蔡瀾在2008年12月構思，向政府提出在濕地公園附近發展112B區開設三百個熟食攤檔，2009年告吹。蔡瀾寫下〈羞恥〉一文悼念其「大牌檔村」計劃，見《蘋果日報》副刊，2009年11月16日。另見英文《南華早報》報道，Job-creation plans for Tin Shui Wai rejected，記者Vivian Kwok，2010年12月3日。中譯本參閱〈天水圍創造就業計劃被否決〉，《獨立媒體》網站（http://www.inmediahk.net），2010年12月9日。
(3)Mightycity當時的股權分布為：華潤持有51%，長江實業擁有12.5%，會德豐、Trafalgar Housing及其他共佔36.5%。該公司現時的股權分別由華潤創業及長江實業集團持有。
(4) 以上報道，摘錄自英文《南華早報》，Colonial deal built ‘City of Sadness’，記者Vivian Kwok，2010年12月3日。網上閱讀：http://topics.scmp.com/news/hk-news-watch/article /Colonial-deal-built--City-of-Sadness。中譯本參閱〈八二年官商協議限制商業發展 種下天水圍「悲情」禍端〉，《獨立媒體》網站（http://www.inmediahk.net），2010年12月9日。
(5)〈與曹仁超對話〉，Milk雜誌，2009年5月27日。
書名：《九評地產黨》
主編：陳雲
作者：陳雲、王永平、黎廣德、王慧麟、許寶強、馬國明、黃英琦、吳志森、尊子
書介：官商勾結、地產霸權，是現今香港全民面對的階級剝削經濟及貧富隔離的政治問題，可惡的地產霸權，是虐殺香港公共生活、葬送香港共同前途的大兇手。地產商何以大發特發，窮人何以日夜捱苦，闔家自殺，原因是政府偏袒地產商、以利益收買地產商，以便彼此合謀，共同管制香港人民，虐殺香港人民。本書邀得九位政經文化評論者，當中包括前高官、學者、傳媒人、文化人等，剖析揭露香港地產商的種種掠奪手段及對社會的影響。
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