【明報專訊】領匯從房委會接過商場，透過房產信託管理，轉眼七年；回想當年上市，可謂一波三折，先有居民以司法覆核挑戰，繼因招股書未有充分披露風險，上市受阻一年。但事過境遷，今日領匯旗下的物業估值比上市前上升了足足一倍，年租金收入更大升五倍；把過去十室九空、年年蝕本的房委商場變成財源廣進會生金蛋的房產信託基金，股價由15元升至超過40元，成為股市奇葩。
這個案為研究公私營效率提供了一個上佳實例，說明沒有經濟誘因的政府部門從事經濟活動造成的嚴重浪費，亦是對提議「大政府，小市場」的官員的當頭棒喝。然而，領匯的優良業績並未為它帶來良好聲譽，反而被公屋居民喝倒釆，七年來不停向領匯抗議示威；上星期更有立法會議員提出要求政府回購業權的建議，皆因領匯透過把商場連鎖店化，提高商場租金，使原來的小商戶無法經營，居民亦因此須要付出相對高昂的價格，購買千篇一律的連鎖店貨品。
城中討論領匯問題，大多從以上兩個觀點出發，而這兩種觀點既有實證支持，亦言之成理，但一好一壞，又互相對立，實無妥協餘地，因此討論變得極端對抗，你死我亡。但大家卻忽略了何以領匯可以獨大，其他房託商場卻未可？居民何以不用經濟方法解決經濟問題：拒絕幫襯領匯商場，而選擇用政治方法解決經濟問題：投訴商業機構沒有履行社會責任？
其實，只要居民罷買，領匯的商舖自然倒閉，何須投訴？如今既然商舖的租金不斷上升，說明商舖生意很好，即是廣受顧客歡迎，投訴與行為有點自相矛盾。究其原因，以下三點關於樓宇規範、城市規劃與城市管理是必須具備的特點，才會令領匯獨大，居民逆來順受；這三點包括一、樓宇用途限制；二、土地用途限制；三、商業壟斷的配合。
首先，當今城市規劃以至樓宇規範均把商住用途分開，令商用面積受到限制，無法延伸。反觀七十年代以前的樓宇，商住兩用，若地舖租金太貴，小商戶大可搬上樓上舖、地窖舖，愈遠離地面愈平租，無懼連鎖店和大財團以本傷人；現時很多舊區就是透過商住兩用大廈把小商戶和特色店舖留住。
其次，屋邨設計亦把零售店舖集中在一座商場之內，屋舖（非商場）範圍內嚴禁一切商業活動，城市管理把邨外的小販和地攤趕盡殺絕，令商場外部對商場不構成競爭，無形中建立商場壟斷區內零售業的一切空間，自然可以予取予攜。反而在舊式唐樓設計，下舖上居，零售店舖廣佈各處，遍地開花，形成互相競爭，店主難以抬價；况且，當時小販處處，牌檔成市，只要某一商品有利可圖，周邊的店舖、小販、地攤、排檔就會馬上加入競爭，價格由市場決定。
再者，一旦所有零售業務都被規劃集中在一座商場之內，商場外的競爭已由政府來限制，領匯只要擁有這座商場的業權或管理權，商場內的競爭就完全由領匯操控：譬如一場之內只准一家酒樓進駐、一家藥房、一家超市……形成場內商業壟斷；連鎖店和大財團租戶當然樂意多付租金（或多租幾個場）來享有這種壟斷特權，盡取其利，這是所有商場經營的共通點；顧客在內外夾攻下，亦別無選擇，只好乖乖就範。相反，若果不是統一管理的商場，而是不同業主的街舖，只要某一店舖經營的行業有市場，競爭者自然會在周邊店舖開到成行成市，共爭一日之長短。
區內市場壟斷政府造成
明乎此理，壟斷零售業市場不能單靠商業決策本身而獲得。正如領匯只能控制商場內的競爭一樣，想成功壟斷區內市場，不是領匯自身可以做到，而必須透過政府和房委會的城市規劃、屋邨設計以及禁止屋邨範圍內外的任何非商場形式零售販賣，令屋邨的零售市場完全沒有競爭，才會任由領匯賺取遠高於市場的租值。而且公屋居民連選擇遷往他區的力量都受到限制，因為公屋是資助房屋，若須要享有該資助，便不能自由遷出，即使明知零售物價比別區為貴，但礙於租金資助，亦不可作遷區想。換言之，零售客源需求是透過政府資助來保證的，零售店舖供應是透過政府限制小販及商場管理限制場內競爭來壟斷的，因此，居民在沒有市場力量的情况下，既不能改變現狀，亦沒有選擇權，只剩下政治投訴一途。
社會規劃建構各層壟斷集團
見微知著，其實領匯現象並非單一商業事件，而是廣泛存在的社會問題，當人們不明白為何現今香港市民事事投訴抗議，失去昔日的獅子山刻苦精神，卻沒有認識到如今社會的規劃管理，已建構出各個層面的壟斷集團，把個體的生存空間愈收愈窄，選擇亦愈來愈少，透過自身努力而能改善生活的可能愈來愈渺茫，人生愈來愈沒有希望，剩下的就只有投訴抗爭一途。這是天道循環：因政府政策限制人的經濟選擇，形成壟斷，令經濟方法無法解決經濟問題，人就改用政治方法去解決經濟問題，後果不堪設想；相反，若政策容許人有更多經濟選擇，人們自然會選擇成本較低的經濟方法，包括刻苦努力，而不會選擇昂貴低效的投訴抗爭政治苦途。
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