趙崇基 - 虛偽

2017年3月26日

【明報文章】從李嘉誠先生口中，聽到他對香港的感觸，指香港人沒有理想，只顧「炒樓、賺多啲、樓起高啲」，實在不能不對這位香港首富的幽默感另眼相看。

我沒有炒過樓，但住過這位地產大亨起的樓。經紀都說，他們公司的樓，以前還算有點水準，然後是愈起愈差。我住過的那幢，算是比較舊，因此質地還可以，可是實用面積只有七成。

多年來，對於住屋，我一直不明白為什麼有實用面積與建築面積之別，也不明白為什麼我付錢時買的是建築面積，卻換來只有六七成的實用面積。等於我付了三個麵包的錢，麵包店只給我兩個麵包。

原來，那些走廊、窗台、大堂全部屬於建築面積一部分，於是他們將窗台愈起愈大、大堂愈起愈豪，而我們吃飯、睡覺、上廁所的地方，卻愈來愈小。目的很簡單，他們就是為了賺多啲、賺到盡。

這些帶頭賺到盡的地產商人，不惜犧牲一代又一代香港人的吃喝拉睡基本生活，如今賺夠了，反過來批評香港人沒有理想，只顧炒樓、賺多啲、樓起高啲，說這種話，要不是涼薄，就是很有幽默感，一般人聽不懂的幽默。

誰將香港變成一個炒樓天堂？誰想賺到盡？誰將樓愈起愈高？誰將市民生活基本需要變成奢侈品？誰將香港人變成樓奴，不能輕言人生理想？

在大陸，那些貪官最愛說廉潔；在香港，有份製造分裂的人最愛感嘆社會撕裂。虛偽，已成為這個社會的常態。

趙崇基 derekee@gmail.com

陳劍青 - 一句棕土 惹毛香港土地霸權

2016年8月16日 

【明報文章】現今不論是立法會候選人的政綱、「造王」智庫、城規專業及一般關注香港土地發展問題的市民，都開始從不同角度談到香港的「棕土政策」（brownfield policy），即使在近月令人窒息的政治陰霾中亦興趣無減。

回顧有關爭議，自2010年民間開始醞釀及引進概念，到2012年首次出現比較完整的本地政策研究，直至今年才成為官方已不能迴避的土地議題，直至近日本土研究社出版棕土研究《棕跡》及開展相關政策討論活動，再度引來不少土地發展方向的爭論。

為何棕土掀起了公眾關注

為何「棕土」（brownfields）這個相對陌生的詞彙，會惹來現今眾多社會反響？究其原因有以下4方面：

一、打破都市迷思——全港1192公頃棕土資料的民間發現，揭破了「香港地少人多」的都市迷思：原來香港還有不少土地資源未被善用。政府在未有仔細研究這些已破壞土地如何優先修復及善用之前，已急於選址進行大規模填海及開發綠化帶，明顯違反可持續土地發展原則，因而形成社會話題。

二、觸碰土地霸權——當香港土地問題不再是土地不足的客觀地理問題，而是有關城市如何發展、土地如何分配的選擇問題，就無可避免觸碰到政府土地規劃上及地產發展租值上的壟斷問題與檢討，牽涉到過往甚囂塵上的「地產霸權論」。所產生的輿論局面，將對現時依靠着這套壟斷性土地發展制度的既得利益者不利。

三、環境問題嚴重——新界棕土的研究不斷讓新界各種臨時用途的問題嚴重性及普遍性放在公眾視界，包括回收場火災連年、殘留毒害、泥頭處處甚至違規佔用官地。棕土的擴散成為了香港自然土地破壞的元兇，公眾不再認為這是屬新界某事某地的孤例。

四、影響鄉紳利益——不少棕土案例揭開了新界鄉郊在違規套丁、協助發展商收地以外另一種潛藏土地利益。如果按現時元朗倉地市價4元/呎來看，地區鄉紳作為承租地主再劏地出租的中介者，當中牽涉出租上千公頃的持續土地利益，即可跟套丁所獲取的一次過利益匹敵，直接叩問着特區政府多年來放任鄉紳的新界土地管理方式，收回棕土進行房屋發展的建議亦將影響既有鄉村土地利益格局。

土地爭議無礙政策共識

就上述分析，棕土議題的關注不止是因為增加土地供應的考慮，亦與環境保育及既得利益結構攸關。惟現今政府會認為當中的土地爭議，只會導致紛爭及拖延，故此選擇充耳不聞地「迎難而上」。

但事實上，在近日我們舉辦一次民間棕土政策研討會中邀得「團結香港基金」的代表到場分享，發現爭議其實也能促進幾方面的政策共識，包括「團結香港基金」代表都表示支持政府應建立「棕土資料庫」促進民間研究、認同加重罰則規管棕土擴散至農田與自然濕地，亦承認早前指香港未來需要9000公頃土地發展只屬「blue-sky approach」（即不涉及現實情境的估算方法）。

事實上，優先善用棕土一直具有較大的民意基礎，包括早前有規劃專業論壇LEAPS（躍動菁專）現場的調查，現場專業界別朋友在聽過眾多不同土地發展的意見後，有過半數（52%）支持「發展棕地」作為「政府最應從哪方向增加可供發展的土地」的答案，高於排名第二位的「開發新市鎮」（22%）。以往在未有棕土發展作為正式選項時，政府在過往的優化土地供應策略公眾諮詢，有不少意見質疑為何沒有放置「棕土」作為當中一種土地供應選項，同時在官方隨機抽樣的電話訪問中也有46.4%不支持填海，與現時大規劃填海有很大偏差。現時亦有不少專業界靜觀其變，察視未來走向及專業領域介入的空間。

由此可見，這些土地爭議並非沒有意義甚或阻礙發展，反能讓社會大眾更清晰香港未來土地發展的共同選項與實况，協助政府作出一個尊重民意而非向既得利益靠攏的土地發展選項，亦是即將步入「跑馬仔」時期的特首參選人不得不表態的土地議題。

作者是本土研究社成員

阿離 - 港式Transformers

星期日生活   2015年6月28日

【明報專訊】香港像一個石榴。

外表光鮮飽滿，擘開，一叢叢種子擠得骨肉撕磨。

然而，在香港這個石榴裏，每棵種子能佔的空間都不同：有多少位置，在乎那顆種子有多少水分。

沒有水分的種子，只能縮得好小好細，不斷改變自身的形狀和需要，嘗試在夾縫裏佔一點存活的條件，不至於裸活無家。

劏房戶就是這些小種子。

阿歡，租齡4年，與丈夫分居後，與兩個兒子遷出，先在醫局街租住一個廚廁共用的單房，三口子擠在月租1300元的40呎房內。13年遷至現居的唐6樓套房，租金由3800元升至4000元，連水電費4600元，佔她差不多整份茶餐廳兼職的薪金，大兒子在快餐店打工幫補家計，小兒還在學。「呢邊都算大喇。」阿歡說。呢邊是120呎。

阿芬，與丈夫分開後和兩個就讀大學和大專的女兒搬出，周末時10歲兒子會回來留宿。在同一單位居住3年，租金未計水電費由3400升至3600元，佔她的庶務工月薪超過三成。現居兩房一廳的唐6樓套房，廳中間有一條大樑柱，把整個廳隔成一個「凹」字，其中一個房置於騎樓，每逢大車駛過、打風，房會震。這個看來相對較大的細單位，共160呎。

阿美，現獨居於80呎唐4樓套房1年多。長條形的家，最大是一張上三呎下四呎的碌架牀，牀是她主要的生活場所。07年開始劏房生活，換過同區三個不同地方，第一間2500元，第二間2700元，都比現在的房間要大，死慳死抵電費60元水費30元。她當兼職保安，租佔去她的人工約一半。

電__你唔開都係要幫人交電費

劏房戶的水電費一般比正常家庭為高，由於住宅的水電費都以漸進式計算，意即用得愈多，每度水電量收費愈高。因此一個住宅裏劏房愈多，每戶劏房戶的每度水電費愈高，因為電力公司和水務署多數只以住宅的總用電量收費而非分表收費，業主最終會把總數按自行安裝的每戶水電表來攤分。阿芬埋怨說，夏天自己不敢多開冷氣，但同住的另外四戶卻天天冷氣浸房，「你唔開都係要幫人交！」一張電費單總數四千多，對表分交，她家用400幾度電卻要交600多元電費，計落1.5元一度電，比正常住宅的首400度8毫要高差不多一倍。

阿美一個人住，也感電費貴得嚇人，「搬咗嚟呢度發覺啲電費好勁，300幾蚊，都係開咗陣抽濕機，同埋個熱水爐咋！」自此，她少用熱水爐，在家旁的公廁冲凍水涼冲了一年多，後來得知附近的室內運動場有冷熱水可供冲涼，還開放至11時半，「次次落到去都係一家幾口，啲阿媽帶埋啲仔呀女呀就去冲涼，撞啱有時就要排隊呀！7間冲涼房，有門關有嘢掛有浴簾！」一問之下，大多是附近的劏房戶，「佢哋話電費貴水費貴吖嘛！一家幾口點應付？」夜了回家，她就冲凍水，冬天如一，「開一開個熱水爐好犀利呀！行得好快呀個（電）表！」夜裏，即使房內黑得伸手不見五指，她也不開燈，在門口攝一塊板開一線門隙，讓走廊的燈光透進來，「夜晚你有透光去廁所就方便，有大門的光管我就唔使開燈，開一開燈就1.4蚊。唔係一度電都要兩毫啦！」

水__只等待水從喉中滴

水費和電費一樣水漲船高，阿芬唯有把洗面水儲起用以冲廁所，原來唐樓大多用淡水冲廁，「抆一抆都係錢嚟㗎！」計埋都要10元1度水（1立方米），比平常住戶的次31立方米4.16元一度貴得多。有劏房為了慳水費，從來不開水喉，只等待水從水喉中滴出來再用。兩個桶，裝一條喉，還要調校好位置，這樣用水就可以不用跳表計錢。

腿__返工企全日 返家爬六層

劏房多在沒有電梯的舊唐樓，從事體力勞動工作的阿歡和阿芬，每天放工都要走六層樓梯回家，肌體勞累。做樓面的阿歡整天行行企企，回家還要上下走6層，晚晚腳抽筋，因此回家後都不會外出。阿芬膝頭勞損，要吃鈣片補充，即便是跨上高出的冲涼地台也感吃力。因為家中「凹」字形，沒甚活動空間，轉個身也顯窄，一張靠背的櫈也放不下。

火__風扇不能長開

劏房戶最怕的，就是火警。一有火災，由於居住擠迫，不知道能否適時逃脫。為了降低火災機會，她們對於家電的負荷非常警覺。阿美家中有兩把風扇，並不是因為太熱（當然家裏也很焗），而是怕長期開一把，會令風扇摩打過熱而着火，因此要輛流替換，以免任何一把負荷過重，「我哋好易死㗎咋，呢度走火都無得走，一火燭就死梗㗎！」

衣__碌架牀綁鐵鏈掛衫

在劏房，放一個衣櫃很不划算，衣服能摺能放，不一定要像琴鍵一樣掛起鋪展出來。阿歡的家不夠位放洗衣機，唯有把衫手洗好後掛在天台曬乾，收回來後就掛在那條由碌架牀綁向窗花的鐵鏈上，三口子的衣物堆疊似小山。阿美比較簡單，在樓下撿來四塊用剩的地磚，墊高碌架牀，找個紙皮箱把衣服放進去，再把紙皮箱「踢入牀下底」。一路搬，一路丟掉不少衣服雜物，「但幾件恤衫就無掉，靚嘢嚟嘛。（笑）」她還切實想過一喼走天涯。

食__電磁爐只能滾蒸

沒有一戶是用明火煮食，一來石油氣貴，二來怕引起火警。電磁爐絕對是劏房必備，但也限制了能煮的菜式。如果肥媽真的要教人「食平啲」，應該以劏房戶的煮食設備作為基標教煮餸。因為電磁爐火力不大，因此她們最多是滾菜淥麵，或蒸蒸排骨肉餅，炒煮炸也少做。沒有廚房間隔的，就像阿美一樣在牀上煮，又或者自行用木板搭建一個臨時煮食區，一張枱一個飯煲一個電磁爐，就能下廚。有時，當房間太小，就是雪櫃也放不下，就要調整飲食習慣。阿美家中沒有雪櫃，因此每次買菜都要餐餐買餐餐清；沒有雪櫃就不能存放食物，包括她愛吃的雪糕和榴槤了，「我既至愛就再無食啦！（笑）」

牀__煮食瞓都係嗰度

碌架牀是劏房戶的恩物。向高發展，把房間可使用的空間擴大，瞓又得，儲物又得，還有更多用途。阿美的牀像一條小舟。鋪着竹席的牀，上面有枕頭被鋪，也有電磁爐和煲，「煮又係嗰度食又係嗰度瞓又係嗰度。」牀緣與大門只隔兩個階磚，中間一條罅隙僅可放腳。

阿歡與兩個兒子同睡一張碌架牀，兒子們睡上層，她在下。兩個兒子身高超過一米七，兩個人躺直時，4隻腳就伸出牀外，日復日，愈長愈長。她記得，在孩子6年級時，第一次到香港玩，「佢哋好激動呀，返到嚟同我講，嘩香港地好乜嘢喎！我哋搭雙層巴士，我哋搭上面嗰層喎！好多嘢講。」搬到劏房後，兒子們性格改變，愈來愈沉默。即使同睡一牀，也沒有話。

天大地大 容不下窮人__

劏房戶的生活需要大量的微小規劃和規訓，才能維持緊絀的生活，短促顛簸的安定。存活，變成了一種思考和體力勞動。這個人均30至50呎的空間，能否足以支撐一個人的生命，與想望。「自己搬出嚟住，周圍搵地方搬，我都覺得自己好勇敢㗎啦，好叻㗎喇！天大地大，有咩容納唔到你？」阿美笑說，一腔的樂觀豪邁，使人欽佩。

然而世界的無情在於，天大地大，就是容不下窮人。

阿離 - 離地政府的離地數據

星期日生活   2015年6月28日

圖表見原網頁

【明報專訊】中大未來城市研究所在周四發表劏房研究，公布了幾組數據，當中被廣為引述的，是劏房平均租金佔收入比率（租收比）已上升至41.1%，高於2013年由政府委託Policy 21所做同類劏房調查的29.2%，以及過去3次人口普查中的約27%至25% （註），並超出租金佔收入不超過三成的國際標準。友說，四成，差不多啦，租金佔收入一大份，就像「阿媽係女人」一樣，人所共知，比起劏房戶，更多人用整份糧供樓，負擔更重。

租金佔收入四成，到底有多嚴重。問負責研究的未來城市研究所副所長姚松炎，他卻說，四成這個數字，不能真正反映租金升幅。要更準確地呈現劏房戶的生存狀態，必須把人均面積納入計算，得出的實際數字便遠高於41.1%。

「真正反映現實嘅，應該係72.8%呢個數字。」他說，肯肯定地。

「呎控租收比72.8%」是組什麼數字？現時租收比的計算，多以中位數形式公布，卻無法顯示劏房在質量上的變化，而這個質變，就是人均居住面積。2013年Policy 21的研究中，人均面積為67.6平方呎（被訪者自填面積），但在這次報告中，已下跌至47.8平方呎，還低於公屋標準下限的7平方米（約70呎）。然而單看租收比四成的數字，是看不出這些「消失的呎數」的。姚松炎說，這種計算方法沒有考慮劏房戶為了夠錢有瓦遮頭，會「孟母三遷」愈搬愈細，而租收比在租金升幅高於家庭收入時便會被低估。如果以2013年的67.6平方呎作為基準，劏房戶的呎控租收比（按人均居住面積調整後的租收比）實質升至72.8%，兩年間升了一倍。以阿美為例，7年多來換了3間劏房，以往2500元可租百多呎，現在2800元只能租80呎，租貴了，但個人能生活的空間卻少了，她要付更高的價錢才能買到100呎的空間。

消失的人均居住面積

現行常用的有關房屋負擔能力的指標，主要包括1. 樓價與收入比、2. 按揭每月供款與收入比和3. 租收比，然而三者皆忽略了人均居住面積的問題。股評家周顯就曾指出，樓價問題應由平均呎價以及人均收入作評估，意即市民每年收入可買到多少呎樓面，而不是單靠樓價收入比及按揭收入比以判斷房屋的可負擔程度。劏房租金問題也一樣，「如果你唔理面積，只係計租金收入，廿幾個％無問題，國際話30%嘛，可以俾Policy Maker大大聲講話無問題㗎！」若把人均面積計算在內，呎控租收比則遠高於兩年前。72.8%說的，就是一個駭人的真實景象。

呎的疑惑 質的調查

這次報告在7個區域進行，包括觀塘、中西區、葵青、深水埗、大埔等，扣除了10多戶綜援戶，Sample size只有66戶，怎能反映香港全貌？姚松炎坦言，住戶數量的確不多，但調查卻是「1對1」的實地考查，而且他們對每個劏房的面積測量比以往的估算都更準確，「過往所有人做劏房研究，都無做面積核實」。劏房面積核實，如何做？研究的每份問卷，都靠社工實地入屋調查，然而收回來的呎數非常混亂，「第一次做叫個同事問個租戶（單位呎數），咁就出事，原來，除非你係professional，否則對個呎數係感覺唔到，無idea自己住緊幾多呎！」買樓，也可以見到建築面積和實用面積，「但係劏房係無譜㗎嘛！所以咪係估出嚟。簽約嘅時候無約，或者無寫呎數。個個都話自己住100呎！」靠估，就不能細緻地了解劏房呎數，從而計算人均面積，最後所得的呎控租收比便會有誤差。姚松炎想到一個方法，就是實地測量，再以該幢樓宇的建築圖則核實，以窗戶、走廊和門作定點，再在圖則中把每間劏房的分佈勾畫出來，「咁就知道佢哋嘅真實尺寸，下次再做調查就可以知佢哋有無搬去更細嘅單位」。

然而，愈住愈細，也是愈住愈貴。租金指數顯示，細單位的升幅遠比大單位高。研究期間，他驚訝發現連大埔都有不少劏房，因為人們已經無法負擔市區劏房。無怪乎住到元朗的豬欄，也要被迫遷。劏房問題不只是價錢和數量問題，還有質的問題，「要處理埋（劏房）嘅質量問題 ，我哋仲要講愈住愈遠，愈住愈細，愈住愈差，同埋愈住愈舊」。未來城市研究所會在7月公布劏房租金指數，以呈現租金的季度變化比較，以及比非劏房租金升幅的差異，和地區租金變化。

劏房對姚松炎來說，不是新鮮事，但這次調查有些不同。10多年來房屋研究，每每視察劏房，都是以專家身分，指出屋內的改建合不合法，幫住戶解決問題。「好飄然咁，從來唔會去到人與人之間，唔會同我哋講心底話，我唔會問佢背景係點。」姚松炎說，然而這次在數據以外，聽多了故事。住在擠迫的環境，最巨大的痛楚在於精神上，劏房的污名、被迫遷的憂慮，還有家庭的因生活困頓擠壓出來的酸苦，不為人道；不只生活和身體transform了，心，也變了形，「尤其是有小朋友嘅人。有位住銅鑼灣嘅女士，同老公離咗婚，自己獨力帶住兩個小朋友住一間劏房，一路講就一路喊，原因係個大女成日埋怨，點解要住係咁嘅地方，點解同學可以住咁好，我哋住咁差，點解我哋上唔到樓，細仔就成日喊話要買嘢，但佢交6000蚊租，最低工資，你諗吓點樣過？」

工具理性 無法理解家庭

家庭事，是超出工具理性所能理解的範圍。早前嬰兒與父母同牀後猝死的個案，不少人聽到一家五口擠劏房，就質疑何以經濟條件不好卻要生3個孩子。同樣的思維是，劏房電費貴，租戶憑什麼開冷氣？原因是，許多劏房根本沒有窗。

姚松炎記得一位退休老伯的故事。明明是居屋業主，卻搬出來住劏房，原因是兒子不夠錢買樓結婚，但拍拖多年不得不結，搬來同住後他卻和新抱不和，為免家庭吵鬧令兒子難做，他就自己搬了出來，「呢個case，你放喺公眾平台無人可憐佢」，「但你發現，原來房屋唔可以太緊絀，因為人係需要有一種靈活。家家都有本難唸的經，唔係香港有咁多個家庭，就用咁多個單位accommodate」。

家庭的維繫與價值傳承，不單需要情感的投入，還需要足夠的物質條件。超過常人能抵受的擠迫，不只是摧殘個人的精神與健康，還有家庭，「劏房係一個空間嘅問題，但背後衍生出來嘅社會、鄰里、家庭、精神問題可以好巨大」。數據能告訴我們失掉的呎數和金錢，卻無法量化散失掉的希望，與愛。

註：過去3次人口普查租收比為：2001年的27.3%、2006年的25.2%和2011年的25.7%。

文 阿離

編輯 利永倫

姚松炎 - 住屋：贏在起跑線

星期日生活   2015年3日1日

【明報專訊】過去三日，先有財政預算案，繼有發展局賣地表，復有金管局公布收緊按揭成數，針對私人房屋市場的需求和待遇，實行層層收緊，步步進逼。相反，對資助房屋的需求和優惠，卻提供面面放寬，處處厚待。似乎香港政府有計劃進一步加強這套「贏在起跑線」的房屋競爭遊戲，令公營房屋的競爭更加白熱化，私人住屋更加無法負擔。

首先，在財爺的預算案中，坊間原本盛傳有關對細單位加辣的措施，一一欠奉。基本上完全沒有任何解決樓價與租金不能負擔的方案，僅向已貴為業主的家庭提供兩季免差餉的優惠，對未置業或者正在租住私人樓宇的家庭而言，卻被「飛沙走甜」零優惠。相反，資助房屋的待遇則相當優厚，包括提供一個月免租，更首次提出特別專為資助出售房屋業主的「補價貸款擔保計劃」，可以向按揭證券公司借錢補地價，只還息不還本，甚至本息不還，便可出租或出售房屋，鼓勵以資助房屋作為賺錢工具。（現時報道說未到出售，本息均不用還，但我相信最終並不可能。）

收緊私樓市場 放寬公屋限制

同日，房委會亦建議提高申請資助出租房屋的入息與資產限額（分別提高5.8%及7%），讓更多家庭可以加入爭奪房屋資助，令競爭加劇。以現時已經長達二十七萬家庭的輪候冊而言，資助房屋（包括出租和出售）的總供應量每年最高只有二萬九千間，本已是僧多粥少，現在放寬申請限制，勢必增加輪候人數，拖長輪候時間，或者減低中籤機會。

未置業或仍租住的家庭對財爺預算無望，唯有寄望發展局的賣地公布，希望增加供應，遏抑樓價和租金上升。豈料公布的賣地計劃，其估計可供應的總樓宇數量，全年只有一萬六千間，與去年的估計一萬五千五百間差不多，但最終只能賣出土地興建6,300間房屋 [0]，達成率低於一半。更不堪的是，在29幅賣地當中，竟然有超過一半，總數達15幅是尚未通過城規改劃申請，即係煲無米粥，「吹吓水」而已，達成率可能比去年更低。如此賣地表等同向市場宣布，土地供應根本無法增加，若果外圍因素不變，樓價與租金繼續上升可期。未置業或仍租住的家庭又一次大受打擊。

前兩日心情尚未平復，本已憂心忡忡，周五突然傳來噩耗，晴天霹靂！金管局突然大幅收緊按揭成數，由七成降至六成，連「按保」都從九成下調至八成。本來政府見死不救，唯有人自救，多年來辛辛苦苦、死慳死抵儲了首期，以為可以買樓，怎料一聲收緊按揭，即時生效，買樓夢碎，業主聞風更馬上加租，走投無路，只怪自己當年沒有申請公屋。

房屋資助覆水難收

所謂贏在起跑線，先上公屋者為王。現時的制度完全扭曲資助房屋作為扶助低收入家庭的福利政策原意。根據現時入住公屋的機制，是否合資格住在資助出租房屋（公屋）只考慮申請時的入息和資產，只要申請時不超過限額，一旦成功獲得編配公屋單位，基本上可以享用終身，甚至讓後人繼承。即使被發現家庭入息或資產已超出限額，一般只須繳交雙倍租金，仍然可以繼續居住。根據統計處的資料，現時有多達三十萬戶入住公屋的家庭，可能已經超出入息和資產限額。

只要公屋在手，既享低租優惠，亦可隨時以優先及優惠價購買資助出售房屋（居屋），若果成功買得居屋，資助更是永久享有，永不審查，即使成為世界首富，資助仍然永享，除非業主自行放棄資助，否則永不收回。現時的資助金額一般以樓價的三成至四成半折讓不等，換言之，資助金額實際上與樓價同步上升，即使樓價大跌，業主還有特惠條款，可以原價賣給房委會，保證回購協議永久生效。

事實上，今次財爺預算案中有關「補價貸款擔保計劃」，繼「白居二」計劃後，再一次明益居屋業主，可以借錢補地價，只還息不還本，甚至本息不還，便可出租或出售居屋，直至業主過世或者轉售後才需還本還息，市民的反應一般認為計劃加劇炒風，助長租金上升，不明白為什麼政府多重優待居屋業主。其實只要明白現時資助出售房屋制度中有關永久資助的荒謬，就明白政府唯一可以收回資助的方法就只有提供更多利益，誘使受資助者放棄資助。這就是政府經常提到的加快流轉，意指加快收回資助，讓資助可以流轉。但如何收回資助？上次白居二計劃透過增加買家，炒高居屋價平均15%[1]，讓居屋業主獲得額外利益，成功誘使部分業主出售居屋，放棄資助，但配額竟然用不到一半，反映利誘不足。今次加碼，補價貸款借屍還魂，把本來就存在的借錢補地價計劃進一步優化，首次在港提供還息不還本，甚至本息皆不還的按揭計劃，大大增加誘因放棄資助。

得人恩果者賞 自食其力者罰

我和兩位港大同事三年前已提出有關居屋資助難以收回的問題，不能永續，因此曾提議居者有「期」屋 [2]，即把永久資助改為有限年期，但政府反喜以利套利，以利誘收回資助，因而造成今天多層優惠集於居屋一身的怪現象。曾受資助而又已發迹者反而獲得愈多資助，得人恩果者賞；從未獲資助而又有骨氣者反遭打壓，自食其力者罰。正如上月本欄提到，房屋到底是權利還是福利？現時香港的資助房屋出現易入難出，甚至有入無出的情况，彷彿已經變成權利，但實情卻是一頭先福利、後權利四不象。關鍵就在起跑線，在香港若想獲得資助房屋的權利，在申請時必須先符合低收入和低資產的福利審查要求，但只要通過審查，獲編配資助房屋，房屋便成為權利，即使飛黃騰達，坐擁千萬豪宅，富可敵國，仍然可以繼續享有資助。除非政府給予更多利益，達至可以滿足放棄資助的價值，才有望收回資助，加快流轉。這就把人的一生命運決定在政府手中，十八歲決定終身。

富爸媽窮爸媽決定未來

若果沒有申請到公屋，在私人市場更加是贏在起跑線，看您有冇富爸媽，我們未來城市研究所最近的調查發現[3]，超過四成年輕被訪者認為能否置業，取決於有冇父母財政支援。

可笑是金管局竟然解釋今次收緊按揭是為了遏抑細價樓價格，然而2014年4月金管局研究部總裁[4]發表論文，根據1991年至2014年多次收緊按揭的結果，發現收緊按揭無助於遏抑樓價。即使不懂數量分析，只要回顧過去六年，金管局已經多次收緊按揭，但樓價仍然繼續升；雖然每次收緊都能產生短期的減少成交量和減慢樓價上升速度的效果，但很快樓價又重拾升軌。

誠然，收緊按揭成數必然可以減低銀行體系的風險，但結果可能把風險轉移到承受風險能力較差的系統，反而會增加整體房產市場的風險。譬如今次銀行收緊按揭，買家為求籌足七成或者加按保九成按揭，可能被迫轉而向其他放貸機構尋求資金，包括透過財務公司承按（財仔按）、私人借貸、父母物業加按轉按等等。事實上有報道指出去年經財仔按的市場份額已經急升一倍，今次再進一步收緊銀行按揭，可能會繼續推升財仔按，令市場風險提高。其他未能加按或者籌足資金的買家，置業夢碎，可能轉而租住，勢必加劇本已嚴重供應不足的租務市場租金升幅，火上加油。

財爺因而提出這一箭三鵰的創舉：補價貸款擔保計劃。一來有助增加租盤，期望紓緩租金上升壓力；二來可以收回資助，在此地價高不可攀之際，鎖定補價，把死資助變成活快錢，機不可失；三來還可益放貸機構大賺一筆，單單每年行政保費已經高達貸款額的1.25%，還未計高於一般市場按揭利率的P-2.5%和首期的保險金更是高達總樓價的2%，對放貸機構來說，財爺真是財神爺！

即使收費如此高昂，但估計市場的需求仍然存在。因為財爺送贈的其實是一項出租期權，價值不輕。譬如一間約四百萬元市值的居屋，若果補地價佔市值約三成，假設為一百萬元，若果參加這項補價計劃，向按揭證券公司借錢補地價，首年約需繳付四萬元，但隨後每年只須支付利息約一萬元，另加行政保費一萬二千元，合共每年二萬二千元。但若果市值租金可達每月一萬元，全年租金可收十二萬元，即使扣除維修費和利得稅等支出，年利潤仍然接近八萬元，不計時間成本，十二年便可返本，只要業主在補價後的壽命長於十二年，期權仍然有利（此例只作講解用途，並不一定符合實際情况，而且每個案的數據金額大不相同），因為業主可以一直不還本金，直至過世。若果本息皆不還，每年只付行政保費，看似划算，其實計算更加複雜，包括欠息是否利疊利，擬參加者應先詳細查詢，並諮詢專業意見，不宜冒進。簡而言之，若居屋業主已另有更佳住所居住，而自覺尚餘壽命不短，買此出租期權仍然相當吸引。

但這正是政府的高招，以此優厚出租期權作利誘，收回資助。日後即使樓價回落，別人的補價金額下降，但因為您已放棄資助，而補價早已鎖定在高位，悔不當初。當然，若果認為現時樓價仍有上升空間，早點補價，早買早着，亦未可知。

居屋借貸補價風險難測

除此之外，必須注意還息部分可以是浮息，當美國實施利率正常化，香港的利率回升，每月供款或最終還款將會上升，屆時租金亦可能下跌，一來一回可以嚴重影響整項出租期權價值的估算，由賺變蝕，風險難測。而最大的損失應該是永久放棄房屋資助，日後即使政府向居屋未補價業主提供任何福利和優惠，皆與您無緣，譬如白居二計劃的15%市值純利，只有未補價業主獨享。根據政府過去的朝令夕改、藥石亂投作風，只要手握資助王牌，將來土地愈來愈缺，政府可能只會加碼送禮，為求買回資助，一擲千金。君不見有著名學者建議政府向全港居屋業主豪送地價全額，若果今次一時貪念，買這出租期權，可能日後後悔莫及。况且，房委會向居屋未補價業主提供的回購保證，價值連城，如同一張安全網，實在無得輸。一旦補價，回購協議自動取消，成本不輕。

當社會批評年輕人不知進，只求一登公屋，不惜一到十八歲便馬上申請公屋，更不擇地點、凶宅，但求早着先鞭，轉買居屋，永享資助；卻沒有議論當年上公居大屋之輩，今日不少早已富甲一方，但仍然佔用公居大宅，未有放棄資助，或者早已大賺一筆，轉售圖利多時，甚或參加白居二，多賺15%。當然，各有前因莫羨人，但若果制度不公，只會扭曲行為，影響社會公平競爭，最終勤無立錐之地，反要交稅不停供養曾獲資助之富豪，情何以堪，理何以存？

[0] 根據發展局2015-16賣地計劃回顧表（http://gia.info.gov.hk/general/201502/26/P201502260506_0506_142707.pdf）

[1] 姚松炎(2014) 房產學人——白居二又來了！2014年12月02日

[2] 鄒廣榮、黃紹基、姚松炎(2012)新聞發布會，2012年2月10日

[3] Castro, B., Yiu, C.Y., Shen, J., Liao, K.H., Maing, M.（2015）The Housing Pathways of Young Chinese in Hong Kong， International Journal of Housing Policy, forthcoming.

[4] He，D. (2014) The effects of macroprudential policies on housing market risks: evidence from Hong Kong, Banque de France, Financial Stability Review, No. 18

作者為中文大學未來城市研究所副所長

文 姚松炎

編輯 屈曉彤

姚松炎 - 兩種公屋政策 兩種社會氛圍

星期日生活   2015年1月25日

【明報專訊】施政報告提出計劃，局長姑且稱之為「綠表置業先導計劃」，目的讓富起來的公屋租戶向上流動，可以低價購買全新公屋，政府打本五成，讓租戶早成業主，然後歸還舊公屋再出租，加快流轉云云。計劃卻引來社會劣評如潮，包括（一）計劃既未能加快公屋輪候家庭上樓速度，反會做成最少九個月的延誤；（二）綠表富戶本已享有資助多年，卻易請難送，為了讓富戶更上一層樓，政府增加資助，由資助月租，改為資助地價，被評為制度不公；（三）當此極高樓價之際，把公屋由租轉售，訂價卻以市價計算折讓，即使五折仍然超出一般公屋家庭負擔能力，若非富戶實亦難以上流。

但社會有意見認為，出售公屋、居屋，皆反應熱烈，出現大幅超額認購，實乃天與人歸。况且，有新加坡出售組屋為例，廉價出售資助房屋對穩定社會作用，彰彰明甚。

事實上，政府近年積極增建公屋、居屋，勢必進一步提高資助房屋佔全港房屋的比例。根據房委會資料，現時出租公屋單位數量782,000間，約佔全港住宅單位的30%，資助房屋如居屋單位等則約有394,000間，佔15%，即資助房屋已約佔全港房屋的45%。根據長策報告，未來10年建屋目標48萬間，其中29萬間為資助房屋，只有19萬間為私人住宅，換言之，10年後的資助房屋將由現在的45%，進一步上升至47%。香港的房屋政策彷彿正慢慢走向新加坡組屋化，公營資助房屋佔總體住宅單位的比例將會愈來愈高，最終達至資助房屋佔絕大多數，好比新加坡現時的組屋單位約佔全國住宅單位的88%，是否公屋高比例就可以安居樂業？

在星是權利 在港是福利

然而，香港的資助房屋政策與新加坡的資助房屋政策的最大分別，亦是根本上的分別，並非數量上或者比例上的不同，而是房屋政策的原則有別。新加坡的資助房屋是公民權利，大致上任何新加坡公民，除了超級富豪家庭外，其他公民一律享有政府資助房屋的權利，不但房屋的面積和質素優越，價格均在可負擔能力範圍，可租可買，任君選擇，且政令必行，恆常可信。根據國際住房研究機構Demographia上星期最新發表的報告，2014年新加坡的樓價與收入比只有5.0倍，屬可負擔範圍之內。相反，香港的資助房屋只是貧民福利，屬救濟性質，因此，只有低收入家庭，經過入息審查和資產審查合格，證明屬貧窮家庭，才有資格申請資助房屋。房屋的面積和質量較差，基本政策目的只是為了盡量避免有人無家可歸，談不上安居樂業。

更不幸的是，香港的資助房屋的申請辦法均須浪費大量交易費用，出租公屋需要長時間排隊，現時一般家庭由接受申請後起計，需時約3年，其他低分申請者如單身人士需時更長，動輒5至7年。輪候期間，無依無靠，或付高昂租金，或住危樓劏房，甚至等不及上樓，飲恨而終。而申請居屋者，不但須通過入息與資產審查，而且朝令夕改，時而停建，時而改弦更張，什麼私人參建、置安心、先租後買、混合發展模式，五花八門，卻總是僧多粥少，每每出現過百倍超額認購，政府以抽籤決定誰獲資助，把基本住屋需要變成一場賭博：時來風送滕王閣，扶搖直上萬戶侯；命途多舛棺材屋，餐風飲露入窮途。况且，居屋的售價並非以申請家庭入息的可負擔上限為依歸，而是根據當時市價的七折計算。以現時香港的樓價與收入比高達17.0倍的驚人數字計算，不但遠超新加坡兩倍有多，更加超出了部分合資格家庭的可負擔能力，導致兩批不幸家庭，一批固然是因為運滯而未能被抽中的家庭，更不幸的是一批既超出申請出租公屋資格，但又無力負擔購買資助居屋的家庭，活在夾縫中，求公不得，求居不能。

這種房屋福利政策迫使年輕人18歲馬上申請公屋，因為只有此時，在未有收入之際，資格尚可符合。一旦公屋在手，以後無論收入如何大升，均可繼續獲得資助，甚至獲得額外着數，譬如平價購買新公屋，政府打本五成，還有止蝕回購安排，均只有綠表家庭（即已享有出租公屋家庭）才有資格一享再享，更獨享優先購買一手和二手居屋特權，尊貴待遇，唯憑當年入息低、入表快、運氣好，先入公屋者為王。

正因為香港房屋資助政策講求申請時間與策略，一子錯滿盤皆落索，政策令全城家庭扭盡六壬，只為成功獲得資助房屋，不惜減人工，不晉升，浪費人生。當新加坡的年輕人可以全心全意努力發展事業和貢獻社會的時候，香港的年輕人卻在自怨自艾，左顧右盼如何申請資助房屋；當新加坡人人能夠安居樂業、全情投入共同發展社會的時候，香港卻人人自危、朝不保夕，無暇關顧社會變化。此消彼長，日子有功，不同的房屋政策主導不同的行為，決定生活安穩還是長期憂慮，最後帶來不同的社會氛圍，影響深遠。

因此，即使香港公營資助房屋的數量正在急遽上升，若果資助房屋政策仍然是以貧民福利為本，而非公民權利為念，加上政府繼續奉行高地價政策與及製造房屋供應寡頭壟斷，人心仍然無法安穩，低收入家庭徒把精神放在申請公屋、居屋之上，高收入家庭、政府、商人則把心力放在炒地炒樓的發達夢中，鼓吹功利，自毁長城。

當然，世上沒有免費午餐，推行公民適切居住權利的房屋政策，必然需要大量資金和土地，因此，稅項的增加或所難免，而且政府必須具備人口管制及擴張城市版圖的能力，長遠方可持續為不斷增加的公民提供適切居所。

每年一房屋怪招 最終一團糟

與其每年推一項房屋怪招，一時港人港地，一時白居二，今次又綠置先導，最終都是一團糟，香港政府不如馬上展開真正的長遠房屋政策諮詢，不是那種計算10年供求數量模型的政策，而是真正從根本原則出發，到底市民希望香港長遠的資助房屋是公民權利，抑或是貧民福利？大家情願改革稅制，改變人口與城規制度來達至房屋權利，還是沿用今天救助扶貧式的房屋福利制度，繼續窮人鬥命長、中產鬥運氣、權貴鬥貪婪的全民耗費精力於房屋的社會氛圍？

然而，自由經濟學派認為市場競爭效率最高，房屋作為可交易投資工具，讓市場決定最高價值，讓全球富豪競爭，追逐資源回報極限，無力負擔者與被淘汰者理應離開此地，另尋歸宿，市場自然平衡。似乎香港現屆政府主掌決策的官員皆以此理論為依歸，特首更已直接明言，家庭入息低於中位數的皆不應獲政治權利，並呼籲對社會不滿的年輕人尋找他鄉的機遇。

但事實上，早在1966年聯合國人權公約已把適切居所列為公民權利，香港作為簽約一方，有責任履行以可負擔房屋作為公民權利的條約。經濟學殿堂級大師約翰密爾（1848年）的經典之作：政治經濟原理第一章第十二節中清晰闡明，土地從本質上與一般生產要素與別不同，土地乃自然恩賜，盤古初開本已有之，土地的存在並不涉及任何人力的投放，因此土地價值從經濟本質而言並不屬於任何人，土地之使用乃建基於民眾之容讓，故必須以公眾利益為優先，這與其他資源的使用權及獲益權有着根本的差別，亦是房屋理應視為權利之基礎。

所謂權利，即視房屋為公民所應得，不論貧富；視土地為公有，公平共享；視公民安居樂業為政府應有之義，安心所需。可惜，自從天道衰微，天下盡歸皇土，官賈則以房屋為資產，價高者得；以土地權益為交易，官商勾結；以吞併掠奪為壟斷，囤積居奇。

幸天之未喪斯文，最近Anna Miller (2014)的Public Housing Works，分析了維也納和新加坡的資助房屋政策，點出了兩地以房屋為民權的治國理念，民心歸向。香港房屋政策何去何從，命繫一念。

作者是中文大學未來城市研究所副所長

文 姚松炎

江尚書 - 房地產稅改作為一種政治問題

星期日生活   2014年12月28日

【明報專訊】香港的房產稅制雖與台灣有根本差異，但在改革的路上，我們所面對的是類似的地產霸權。參照彼此的經驗，也許有助於在地激盪出更有效的改革推動策略。

近年房價飈漲為台灣民怨的主要來源，社會各界有愈來愈多的討論，將根本原因指向不公平的房地產稅制。此稅制導致囤積炒作的成本低廉，也造成貧富差距擴大及地方財政困難。因此，透過稅制改革來抑制房價飈漲，達到「居住正義」，逐漸成為社會各界的主流呼籲。但稅改面對的最大阻力是政商合組之房地產權力集團，因此涉及的不止是技術問題，更是政治問題。

房價高漲卻課不到稅的弔詭稅制

台灣的房地產稅可概分為「持有稅」與「移轉稅」兩大類，並被區隔為「土地」與「房屋」兩大系統，各有其稅率級距及稅基評定方式（詳見表）。

根本的問題在於，不論是何種房地產稅，「稅基」均嚴重偏離真實價格，直接導致房地產稅負遠低於國際水準，亦使房地產交易有極大獲利空間。就土地稅的稅基，「公告地價」約僅佔土地市價的一成，「公告土地現值」則佔市價兩成至八成不等，平均約四至五成。而房屋稅的稅基，其所依據的「房屋標準單價」自1984年以來已30年未調整，因此目前僅約為造價的20％至25％，若與市價相比則僅約10％。如此一來，即使台灣房地產稅制的「名目稅率」不低，但因各項稅基實在太低，導致可課得的「實質稅率」僅約一般國際水準的一至兩成。

舉個例子。位於台北市大安區的指標豪宅「帝寶」，2010年的一戶房屋拍賣，以2.82億元賣出，扣掉購入價格後，共計賺得1.7億元。其課稅的稅基（房屋評定現值及公告土地現值）合計僅佔市價之13.6%。因此依據現行稅制，該戶房屋交易僅需繳稅158萬元，有效稅率為0.93%。若不以前述稅基而改以實際交易價格來計算稅額，則需繳納2,441萬元，兩者差距15.4倍！

為何會如此？其中一個原因是政府過去無法掌握房地產的實際交易價格，直到2012年「實價登錄 」施行後，政府才有第一手的房地產價格資訊可供參考。更結構性的問題則是，稅基的評定是由各縣市政府召集的「不動產評價委員會」或「地價評議委員會」所決定。委員會的組成，除了政府官員，還有地方議員、建築開發商、不動產經紀業者等「相關勢力」；即使有估價師或其他專業人士願客觀評定，也難以在委員會裏發揮影響力。加上地方政府鄉願，不願提高評定價格來得罪地主，長年累積下來，房屋、土地的評定價格均與市價產生巨大脫鈎。

近年的「片面」「溫和」改革

近年在民意的驅使下，政府不得不推出一些改革。最先發動的是俗稱「奢侈稅」的「特種貨物及勞務稅」（類似香港的額外印花稅），於2011年推出，規定房地產持有期間在1年內的買賣，須以實際交易價格額外課徵15％的稅，2年內則須課徵10％。由於具有打擊短期交易的道德正當性，獲得大眾輿論的支持，此法案從行政院提案到立法院三讀通過僅歷時1個月，且難得少有立法委員表達反對。

到了2012年，台北市開徵「豪宅稅」。符合特定標準的住宅，「房屋標準單價」（房屋稅的稅基）將以3倍計算，因此年繳房屋稅將增加為3倍 。台北市共有3,257戶住宅符合「豪宅」標準 ，受影響者僅佔住宅總數的0.35%。今年4月，台北市副市長與財政部長會面，研擬將個人名下「第4戶」以上房屋認定為「非自住」，調高房屋稅稅率（俗稱「囤房稅」）。第4戶才認定為「非自住」的標準可說極為寬鬆，但在台北市議會都差點無法通過。目前財政部也正研擬「房地合一、實價課稅」，但討論僅集中在「交易所得稅」的實價課稅，「持有稅」遭刻意避談；實際改革的進程也仍曖昧不明。

作為一種政治問題

前述改革多是在民怨壓力下所提出的「片面式」改革。其模式是揪出「代罪羔羊」（如：短期買賣投機客、豪宅），讓輿論大力撻伐，並沒有針對房地產稅制提出全面檢討。「實價課稅」也始終受到一股「暗黑勢力」的保護，任何政策至今難以觸及。

實價課稅在台灣並不是第一次被討論。早在1992年，當時的財政部長王建煊要推動「土地增值稅依實價課徵」，但在「最高當局」 壓力下，及部分媒體連續多日以頭版全力抨擊下，黯然下台。

掌控制度修訂權力者，本身也是既得利益者。多名立委、地方首長持有多筆房地產，建設開發公司對政治獻金的貢獻也不成比例地高，因此地產商的意見對於法案修訂具有十足影響力。筆者有次與立委辦公室成員討論住宅相關法案，對方語重心長地說，在此同時，恐怕地產商正有好幾組人在游說其他立委。當法案進入實質審查階段，反對勢力便會一個個浮出枱面阻撓，或是扭曲條文以降低殺傷力。

最後，當前各界對稅改的共識，是以不影響自住者為原則。僅持有一戶的自住家戶並非高房價的受益者，但有可能錯誤地相信地產霸權所設的迷障，而加入反對稅改的陣營。支持稅改的一方，必須透過媒體輿論及其他方法，凝聚多數人的支持；並且就稅改的技術原則事先與相關專業界達成共識，來對抗強大的既得利益結構，避免因技術細節而讓原本該是同陣營的先打成一片。

當前社會大眾對居住問題極度不滿，又適逢總統、立委選舉，今年至明年無疑是台灣健全房地產稅制最重要的一次機會。

文：江尚書（台灣社會住宅推動聯盟政策組長）

姚松炎 - 買樓發達夢

星期日生活   2014年12月21日

【明報專訊】香港長遠房屋政策終於出台，10年建屋48萬成為目標，然而，有關私人租務市場的管制，文件幾乎一片空白，就減少空置房屋的累進稅，也是杳無音訊。房屋政策綱領仍是老調重彈，鼓勵置業階梯成為不二之法，三層樓市全力推動「上車」，全城延續上幾代人的買樓發達夢。

過去大半個世紀，隨着香港經濟起飛，人口增長，樓宇價格基本向上，雖然亦曾出現幾次樓價大幅下挫，但整體而言，樓價升幅仍遠高於通脹。（圖一）清楚顯示過去40年，當甲類物價指數（CPIA）上升了6倍，樓價綜合指數（CHPI）卻已經上升43倍。事實上，過去幾代人憑着買樓發達的家庭比比皆是，歷史數據好像說明，長遠而言投資住房不但有效對冲通脹，更可以透過高槓桿、低利息、長還款期的按揭借貸資金，以小博大；為數不少的城中富豪，均以投資房產發迹，甚至富可敵國。

但眾所周知，過去的投資回報並不一定代表未來；為什麼市民仍然對樓宇投資充滿信心？這可要歸咎於香港特殊的高地價政策。事實上，政府的每年收益有大約三成來自與土地和房屋有關的收入，高地價對政府本身有利；况且，經歷幾次大跌市後，市民清楚見到政府的救市行動，停賣地、停建屋、回購等安排，排山倒海；市場經已形成預期，即所謂「道德風險」，有政府這座大靠山，大樹好遮蔭。况且，政府亦樂於推高置業率，一方面除了可令庫房收入增加外，另一方面亦可令更多市民支持政府的高地價政策和維穩政策。

所謂高地價政策，嚴格而言，應是少土地供應政策。政府作為全港土地的最終業權人，壟斷土地供應，而且政府在土地的調撥上是完全不受任何民意監管；因此，政府只要限制土地的供應量，基本上是完全控制土地價格。美國兩位著名房產研究學者：Peng and Wheaton（1994）就曾分析過香港樓市，發現回歸前因為中英土地委員會限制每年賣地不多於50公頃，因而導致九七年的樓價大幅上升。但回歸後，每年的賣地面積仍然處於非常低的水平，2013／2014年度只有25.8公頃，而樓宇供應量因着連續的少土地供應政策而出現急速萎縮，從回歸前平均落成26,000間房屋，下跌至2013／2014年度的8750間，打破歷年最低紀錄。

供地少推高樓價政策

透過少土地供應推高樓價的政策至今未改，亦難以更改，因為一旦大幅增加土地供應，意味着現有樓宇價格必須下調，勢必影響到現有的既得利益者，起碼有一半的香港家庭因而受損。這點正是八萬五政策失敗的原因，亦解釋了為什麼市民普遍認為樓價基本只會向上的現象。

然而，這種世代相傳的買樓發達夢終究不能永續，邏輯分析清楚說明，樓價升幅不可能長期跑贏市民的收入增長，因為最終還得要有市民買得起樓，樓價才是市價。換言之，樓價最終必須靠實體經濟支持，不可能遠遠拋離市民的負擔能力，而成為只供炒賣獲利的商品。

但現時香港樓價之貴，已經連續第三年成為世界上最不能負擔房價的城市，2014年的樓價與收入比更加升至14.9，而國際指標把5.5以上定為極度不能負擔。這個14.9的樓價與收入比是指一個達到入息中位數的家庭，要在15年內不吃不喝不買不穿，把總收入完全用去供一層樓價位於中位數的樓宇，還未計15年內的利息，才可以把房屋貸款供完。這個驚人數字，遠遠拋離第二名差不多50%，而且只有香港能夠長期超越其他城市，並節節攀升。

樓價拋離實體經濟

所謂一個時代的終結，從前的買樓發達方程式開始失效，因為實體經濟已經無法支撐樓市。戰後初期，香港樓價上升主要來自市民收入增加，實體經濟的快速成長，交易成本的大幅下降。（圖二）顯示1984年以前，樓價年度平均升幅（14%），較生產總值的年度平均增長規模（19%）為低。但自從1985年實施聯繫匯率以後，至回歸前，樓價的平均升幅（20%）反而高於經濟產值的平均升幅（14%），樓價升幅開始拋離實體經濟和市民收入的增加；但畢竟當時的經濟增長率仍有不錯的雙位數字。隨着亞洲金融風暴，1998至2007年間，經濟增長率只能維持在平均2%的低水平，但同期的樓價卻出現-3%的平均下滑幅度。但自2008年全球金融風暴，美國瘋狂印銀紙，長期實施超低息，香港的樓價急升，至2014年第三季這7年間，樓價的平均升幅竟高達15%，但同期的經濟平均增長率只有微弱的4%，樓價變化明顯與實體經濟失衡，房產價格上升顯然非因經濟帶動，更與市民收入無關(Yiu 2010)。換言之，上世紀七八十年代的樓價上升是建築在實體經濟效益增長之上，而本世紀2010年代的樓價上升則是建築在浮沙上的海市蜃樓。

事實上，早在上世紀九十年代，樓價開始拋離實體經濟，樓價本已不能負擔。然而，銀行透過拖長按揭還款期，成功讓樓價與收入比進一步拉開；本來用10年收入便可負擔的住房，現在用30年的收入來負擔，即是樓價上升了3倍，而收入卻毋須增加，表面上好似負擔得起。可惜，這場靠延長還款期的按揭遊戲明顯不能持續，且快將終結，樓價與收入比繼續上升的買樓發達夢，行將幻滅。

所謂業主 一世樓奴

記得在七十年代，買樓可以借九成貸款，還款期為10年。但隨着樓價不斷上升，但薪水卻沒有多少升幅，所以到了八十年代，還款期就變成15年，九十年代變成是20年，到現在最長的還款期已是25年，甚至30年。樓價一直升，薪水追不上，理論上應該買不起樓，但還款期不停加長，令每月供款佔入息比例保持差不多一樣的水平，至今仍是35%左右，但過去的業主供斷樓按後，能享受真正完全屬於自己的物業，但現今的所謂業主，要做一世樓奴，供斷按揭的時候，要不然就是已經西歸，或者土地契約經已到期，又要由頭再供。

按揭還款期其實有上限，最長不過40年，因為就算一畢業25歲即刻買樓，40年後65歲剛好要退休，樓按必須終結。因此，愈來愈多的置業者皆須依靠祖蔭，靠父母借錢付首期才能置業。這一趨勢隱含未來必將出現跨代貧窮，沒有祖蔭的年輕人，便沒法置業安居，長期被高租金壓迫，只有子憑父貴，富爸爸才有富孩子的現象，勢必進一步加劇。回想過去40年的香港按揭遊戲，本質上是一場「上一代付出一生積蓄，賺取下一代血汗」的代際蠶食。

香港樓市，何去何從？前面似乎只剩下三條出路，一曰泡沫爆破，推倒重來。二曰實體經濟有效益突破，收入追上樓房。三曰換入大量收入更高的家庭，或者改玩另類按揭遊戲，再賭一回。

余若薇 - 高官愛務農

明報   2014年8月10日

一年前，傳媒揭發負責新界東北發展的發展局長陳茂波涉嫌囤地，他家人在古洞擁有一幅1.8萬呎農地，有機會坐收逾千萬元賠償。他說買地目的是「休閒耕種」。

近日，傳媒揭發另一名負責地政的高官囤地手法更猖狂。地政總署助理署長林嘉芬管轄範圍包括元朗，2012年2月發展局宣布檢討元朗錦田南用地，考慮發展為住宅區，兩個月後，林嘉芬與丈夫斥資1880萬元買入一幅8萬平方呎農地，位於檢討用地範圍周邊。今年4月，發展局宣布錦田住宅區擴大發展為新市鎮，7月，城規會批准林嘉芬申請其土地的地積比率加倍，可興建4幢村屋樓面面積共7840方呎，測量師估計利潤高達半億元。林稱，買地因為丈夫喜歡耕種，地政總署亦說林有申報，無利益衝突。公眾嘩然，已有人向廉署舉報。

事件除了涉嫌利益衝突，還有官官相衛。該農地上一手業主5年前也曾申請興建4幢村屋，地政署批示樓面面積最多3480方呎；申請人換作林嘉芬，地政署就說「按一貫做法」批准7840方呎。此外，城規會鄉郊小組審批林的申請時，有委員認為申請者是地政總署官員，應交由第3方仲裁以提高透明度，但小組主席兼規劃署長凌嘉勤認為毋須考慮申請人的身分，不採納委員的建議。

特首梁振英在屋企種花種菜，曾撰文自勉，耕種要有目標，選好時機，一步一步做，肯定有收穫。寓意深長，有慧根的下屬參透了。

終於明白，漁農界功能組別何故屹立不倒；亦解開一個謎，選出梁振英的1200人選舉委員會，漁農界選委佔多達60席，比起各佔18席的金融界、地產界更為舉足輕重，原來，因為特首與高官愛務農。

朱凱迪 - 城規會你憑什麼？（摘錄）

明報   2014年8月9日

過去幾日的報道，讓大眾看到平時不受人關注的城規會運作細節：

■城規會大會和小組都是由官員出任主席，除了由特首委任的非官守委員外，亦有政府部門代表出任委員，事件主角林嘉芬是鄉郊小組委員之一。

■城規會在「決策階段」的會議不公開，公眾不知道表決過程及委員取態。

■城規會委員在做決定時，主要是看部門的立場，差不多坦承自己是部門的橡皮圖章。這次地政總署認為批給林嘉芬的可建樓面應比上手業主更多，鄉郊小組約5分鐘就通過申請。

■鄉郊小組有20名成員，林嘉芬是其一，當林在7月25日由委員搖身一變成為申請人時，20名委員中，只有雷賢達出聲質疑：「不要介意我這樣問，因為申請人在地政署。」主席凌嘉勤回道：「申請人的身分並不屬我們考慮」，一句「KO」了雷，其餘十多名委員再沒有異議。

■當城規會的決定受輿論質疑，當日有份參與的委員，沒有站出來捍衛當日的決定。身兼委員的許智文教授只是評論說，城規會已盡了法例賦予的職權，彷彿決定跟他個人無關。

如果讀者了解香港殖民地歷史，就會發現上述5點都充滿殖民地行政主導的特色，今天的城規會活脫脫是1980年代引入選舉前的立法局翻版：（1）行政當局牢牢地掌握權力；（2）納入社會精英以增加正當性；（3）被納入的精英樂於做當局的橡皮圖章；（4）精英就算面對明顯不合理的狀况，仍然對當局相當馴服；（5）精英和當局分享了政治權力，卻不用為自己的決定面對公眾質疑和承擔政治責任。

城規會的決定涉及土地資源分配，無論是社區內的規劃申請，還是新市鎮建設，都和公眾利益息息相關，近年亦激起了市民非常大的參與熱情。在一個「循序漸進」邁向民主的社會，這個核心政策範疇理應率先民主化，城市規劃要由民眾選出來的政治代表負責決定，再配合以更深入廣泛的公眾參與決策制度。然而，我們卻見不到九七後的特區政府有任何將城規制度民主化的計劃，反而死抓住殖民地的「行政吸納政治模式」，像殖民地政府一樣繼續聯合社會精英壟斷權力。

朱凱迪 - 東北613行動的前因後果

2014年6月15日

【明報專訊】立法會財委會新界東北前期撥款審議，跟二○○九至二○一○年的反高鐵撥款抗爭，何等相像。倡議者都是透過經年的持續鬥爭，把一個本來在主流意識中已有定見的事情，重新問題化；公眾都是透過傳媒看到大規模衝擊，首先把結論鎖定在「香港愈來愈亂和失控」，之後才慢慢鬆動。然而，公眾意識改變之慢，與政治機器與推土機之快，對比鮮明——過了四年，香港市民才擦亮眼睛看清高鐵之「大鑊」，但也無人敢輕言停工止蝕。星期五的衝擊立法會行動導致財委會被迫休會，也只是令更龐大的新界東北利益分贓集團，稍微撼動了一下。

「撼動了一下」換來的，是警察報復式地毆打和恐嚇被捕示威者、各級高官和保皇黨議員的暴力譴責、還有發展局在Facebook製作新的反駁文宣。可以說是兩年來，四處奔走的新界東北村民招來最熱鬧的「招呼」。二○一二年起，東北三區村民和支援者組成聯盟投入抗爭，保衛家園和鄉郊環境，可是，除了二○一二年九月在上水舉行的數千人「諮詢會」和發展局長陳茂波在古洞北囤地自肥得到較大關注外，反對運動一直波瀾不興。

政府急忙申請三億前期工程撥款

村民之後像被牽着鼻子一樣捱過明知是假諮詢的法定程序：去年年中動員市民反對東北的環評報告；年底在全港擺街站，為反對城市規劃委員會通過東北的規劃圖，收集了四萬多個反對意見。到今年五月，城規會尚未通過東北規劃圖，政府就急忙到立法會申請三億元的前期工程撥款，包括詳細設計和土地勘測。村民組織很清楚，如果前期撥款通過，東北計劃將成既定事實，因此在五月二日財委會開會審議撥款之前，一早已經部署這場議會內外的抗爭。

五月二日、五月十六日、五月三十日、六月六日、六月十三日，新界東北前期撥款審議，連星期五在內，已經經歷了五次會議。村民組織的希望是，當議員盡力在議會內審議，向政府質詢，來聲援的市民會愈來愈多，從而對政府產生壓力。村民組織和支援團體下了很大苦功，事前聯同支持村民的議員辦公室，一起研究新界東北計劃的問題，並撰寫上千條的動議。可是，頭四次審議只有很少普通市民到場聲援，來的都是村民和核心的支持者。村民組織每次都要租旅遊巴，從新界東北千里迢迢把老村民送到金鐘，經費用盡了，村民也累了，組織不止一次瀕臨放棄邊緣。

相信前企業高層維護公眾利益？

議員和村民互相支撐的那幾次財委會，不應稱為「拉布」，因為保皇黨提倡的所謂「有效率的審議」，實際上就是不去挑戰議會的不平等結構、官員和議員跟議案之間的利益衝突，以及不去深究議案本身的細節。這幾次財委會的審議裏，公眾可以知道，雖然政府不斷吹噓新界東北是解決未來住屋問題的關鍵，可是公營房屋佔地僅三十六公頃，即整個發展區範圍的6%；公眾可以知道，政府官員在立法會內公然說謊，否認曾經進行東北區內的業權調查，反而更加清楚，政府設定持有四千平方米以上的地主可以就地發展的政策，是諮詢地產業界的委員會後得出的結果，證實了透過發展向地產商輸送利益的指控；公眾可以知道，當計劃徹底破壞原有社區和環境時，政府原來沒有區內長者數目的資料，所以根本不打算照顧他們的特殊需要，沒有想好令失去農地的農友得以復耕的方案，連村民的「公屋原區安置」也是假的，因為當第一期公屋落成之日，村民早已全部被逼遷四散。

另外，面對香港這個半民主半威權的政體，每次在立法會的認真審議都必然上升至對議會不民主體制及制度暴力的醒悟。比起四年前反高鐵，香港特區政府和立法會的狀况如今更加不堪。四年前負責推銷方案的運輸及房屋局長鄭汝樺，政務官出身，公眾甚至反對者基本上相信她不會涉及貪腐或為了延後利益而賣力推動高鐵。

四年後梁振英政府的發展局，非政務官出身的局長陳茂波不斷被揭發與所推動政策有利益衝突，龜縮至今，今年年初政府找來馬紹祥當副局長取代波叔到立法會應戰，但此君上任前是全球最大工程顧問公司AECOM的亞太區副主席，任內和在東北囤積農地的地產商有多項生意來往，而政府土木工程拓展署在一月至今短短幾個月，已經批出價值接近三千萬的顧問合約予AECOM。儘管其利益申報表幾乎「一片空白」，但在爆出許仕仁貪污案後，市民是否真的能靠這些身陷利益集團幾十年的前企業高層維護公眾利益？

至於立法會財委會，主席一職由民主黨的劉慧卿換成身陷三重利益衝突（中銀高層、港鐵董事和新鴻基旗下公司數碼通董事）的銀行界功能組別議員吳亮星，其主持會議方式的橫霸已廣為報道，在此不贅。

絕對的權力使人絕對腐化

那六月十三日的衝擊立法會行動是什麼一回事？第一，那是迫不得已的行動。正如東北村民組織和支援者在前一日發表的聲明〈立會不是堡壘 撤回東北計劃〉：「真正出現危機的不是『立法會的保安』，而是立法會本身。由保皇黨透過不平等選舉制度控制的立法會，對北京和財閥馬首是瞻，罔顧市民利益，一幕幕荒腔走板的鬧劇已經氣得市民忍無可忍……梁振英和保皇黨議員對『佔領立法會』誠惶誠恐，是因為深知自己正在僭奪市民的政治權力，道理不在他們一邊──面對着這樣一個爛議會，全世界敢於挑戰專制的人民，不單止有權在大堂內示威，更有權進入議場，阻止不公義的僭政繼續運作。

「新東北計劃前期撥款的審議，已經將立法會帶到被市民『名副其實地佔領』前的臨界點。特區政府要避免市民在任何可能的情况中受傷，只有一個方法，就是順應民意和大多數直選議員的立場，馬上撤回新界東北計劃。」行動的原因很清楚，因為吳亮星在星期五晚決定阻止議員提問及提出臨時動議，讓保皇黨實行「少數壓制大多數」的議會暴力，如果要阻止議會暴力，村民和市民除了行動起來，沒有其他方法。

第二，電視畫面很激烈，但行動不是為了搗亂、不是為了發泄怒氣，不是為了襲擊任何人。行動的目的也很清楚，就是進入議會，阻止會議繼續進行。

行動帶來了打壓，也創造了新的形勢。市民最容易接收到的信息就是激烈的電視畫面，我們的責任是讓市民看到與激烈的行動對立的制度暴力，看到香港的社會矛盾如何被既得利益集團推向臨界點。新界東北計劃的問題，歸根結柢是一個權力的問題。「絕對的權力使人絕對腐化」，特區政府從殖民政府承繼了對於土地的絕對控制權，於是它才可以背逆全世界民主城市的慣常做法，動輒將數以百計公頃有上萬人居住幾十年的區域圈出，然後聯合所有既得利益集團，包括囤積農地的地產商和新界原居民地主，將原有社區消滅，再規劃成空間被高度壟斷的市鎮。

把握住這一點，市民就可以看懂，新界東北和香港民主發展的緊密關係，也明白為何立法會現在會成為主要戰場。簡單來說，新界東北這種龐大開發計劃可以長驅直進，關鍵的條件就是不民主的政制。

當財委會因為行動暫停後，幾百名示威者重新聚集在立法會門前集會，後來任由警察包圍、抬走、拘捕。那個情景令我十分感動，也想起過去一年多來，「佔領中環運動」宣傳的公民抗命意識。這幾百位示威者，出於對香港的關切，無私地行動起來，而且敢於面對行動的後果，包括被警察無理毆打，在此艱難的時勢推動香港民主運動，需要的不就是這種義無反顧的行動力和勇氣嗎？

（作者為土地正義聯盟執委，東北三區村民組織支援者）

文 朱凱迪
編輯 梁詠璋

姚松炎 - 從房產研究分析21世紀資本論

星期日生活   2014年5月18日

【明報專訊】法國年輕經濟學家皮凱提（Thomas Piketty）的新作《21世紀資本論》（Capital in the Twenty-First Century），2月在美國發行，引起極大迴響。當此極端貧富懸殊之際，1%富人佔據99%財富，窮人只得佔領華爾街，均富政策一籌莫展之時，皮凱提提出的理論和主張縱不是石破天驚，亦可謂正中要害，當頭棒喝。

皮凱提的理論認為，由於資產回報率長期持續高於經濟增長率，有產者富者愈富，無產者貧者愈貧，貧富不均自屬資本主義之必然，所以提倡徵收富人累進全球稅以挽狂瀾。皮凱提從過去300年的世界歷史中，埋首浩瀚無邊數據，印證經年沉澱理論，勤奮深思，令人敬佩。

指除了二戰 美貧富不均惡化

他的研究發現，在過去三個世紀，除了一戰和二戰期間例外，全球的資本回報率平均達到4%至5%，但生產總值的年均增長率只有1.6%，其中一半更加是來自人口增長；換言之，有產者財富累積速度比無產者每年可以高出三倍（未計複息），而且資產多可繼承，財富日積月累，貧富不均已是必然。

皮凱提亦發現，在過去幾百年間，除了兩戰例外，美國的貧富不均問題日益惡化，與其理論推測脗合。其中以1970年後的40年最為嚴重，美國國民收入流向最高收入的10%富人的比例，由32%一路增加至50%。期間資產的總值不停大幅增長，富者田連千陌，貧者債台高築。

港情况證未必關戰爭事

然而，皮凱提卻沒有解釋為何資產回報率一定高於經濟增長率，若果視之為假設，則其理論變得有點套套邏輯（tautology）：假設答案對，證明對答案。若果視之為驗證命題，則恐怕早已自我否定（self-refuted）：皆因兩戰期間皆不是，命題有錯自不言。皮凱提解釋因為戰爭把資產損毁，因此期間的資產總回報自然降低，但如此一來說明資產投資有其潛在風險及成本，並非穩賺；二來非戰爭因素造成的資產回報下跌，隨處可見，理論修正條件不止戰爭。

隨便找近年香港的房產總回報數據與生產總值增長比對，不難發現即使沒有戰爭，資產回報率一樣可以遠低於經濟增長率，圖一顯示香港1987年至2013年間的生產總值年度增長變化與丙類住宅的年度總回報率（包括樓價升幅及租金回報），大部分時間均符合皮凱提的理論，即資產回報高於經濟增長，平均高出9.1%，比世界平均數還要高。但1998至2003年間，經濟增長率反高於資產回報率，且平均高出8%，但兩者皆為負數；資產頓成負累，無產反覺身輕。

奇怪是，同期的貧富差距不但沒有因此而減輕，反而繼續惡化，量度貧富懸殊的堅尼系數由1981年的0.451，一直上升至2011年的0.537（表一），即使在1998至2003年間，當資產回報比生產值下跌得更快的時候，貧富不均卻沒有如皮凱提理論所預測出現改善，反而變差。結果從反面否定了皮凱提的假想。

若以最富有一成人的收入與最貧窮一成人收入比較（P90/P10），貧富不均現象在80年代反而有所改善，由7.6倍下降至只有7倍，而當時的樓宇投資總回報率遠高於經濟增長率，又正面否定了皮凱提假想。因此我們必須先推演出兩數差的原因，才能挽救其理論。

漁網生意難致貧富不均

正如彼德．希夫（2010）所描述的原始經濟成長起源故事一樣，在一處小漁村，人人天天徒手捕魚，卻只獲一尾，因此手停口停，談不上儲蓄投資。但一日一漁夫忽發奇想，發明漁網捕魚，因此毅然停工兩日，向朋友暫借半份食糧，上山尋找材料，自製出人類首個漁網，從此每天平均捕獲四尾魚，經濟效益增長四倍。一日便已還清欠債，更可把漁網出租，每天收取兩尾魚的租值，而租客仍有兩倍增值，正是雙贏方案，自然其門如市。漁網變成資產，日復日累積財富，年復年擴大產能，富可敵國，後人繼承產業，坐擁生金資產，炫富子弟自然不務正業，遊手好閒，卻可生活無憂，窮奢極侈，甚或加租增利，獨享富貴，資產對貧富不均的影響，可見一斑。

然而，追本溯源，其財富來自祖先創意才華，敢冒缺糧借貸之險，回報來自企業精神，只要有成有敗，風險天然，則各有前因莫羨人，今世貧富天注定。而且，經營出租漁網生意，風險與成本皆不輕，維修保養不可少，市場仿製競爭多，從來開發者難，抄襲者易，如此資產，實難以造成貧富不均。換言之，資產回報一般高於經濟增長，只不過反映開發和保護資產的成本與風險溢價，其出有因。

但今非昔比，當今之世確有部分資產的回報真能長久高於經濟增長，皆因資產有特權，無可替代，不准競爭，即經濟學所言壟斷。譬如土地兼併遇上城規授權壟斷，以規劃土地用途限制競爭，自然租值獨享；正如經濟大師李嘉圖的剩餘租值理論所言﹕土地租值是土地上一切經濟活動收入（扣除支出和市場合理利潤後）的剩餘總值，土地業主能夠瓜分租戶多少利潤，端賴土地市場能夠提供多少競爭。但只要有規劃限制，土地與房產市場無法調節供需變化，只要經濟增長，資產擁有者（地主和業主）當然可以佔盡經濟增長所帶來的最大部分利益。

房產的壟斷

譬如有一商舖，本賣文具，舖租二萬，佔營業額三成，但自由行令零售生態改變，而店舖供應受到政府土地政策與規劃限制所阻，無法增加供應，有一藥房零售商願出租金四萬，租用上述單位，租金上升一倍，租金仍不過佔營業額三成，文具舖不敵租金狂飈，只好搬走。但另一藥房為搶奪生意，願意壓縮利潤，把租金佔營業額增至四成半，出價六萬承租店舖，形成惡性循環，利潤盡歸地主，企業利潤愈來愈少，人工更不在話下。去年我曾以〈商舖租值是零售業收入的剩餘〉為文，指出過去五年香港店舖租值蠶食了零售金額增長的八成，剩下的兩成增長，才留給零售店老闆、僱員和供應商等互相爭奪，貧富不均與房產壟斷，關係密切。

其他形式的授權壟斷還包括專利專賣特權，公共事業專營權，公私合營發展特權等等，形形色色，五花八門，才是長期資產高回報的不二法門。而天下最大的壟斷，莫過於政府的土地壟斷及銀根供應壟斷特權，香港政府作為全港土地大地主，並非代表人民管理土地，而是不受任何民意監察的土地業權人，並同時具備制定城規制度、委任城規決策委員及一切政策與執行權力者，至高無上。政府與銀行家、商界和發展商的關係千絲萬縷，甚或延後回報，互相委以重任，當然可以盡享地利，鯨吞天下，瓜分財富，且保無窮之疆。

政府銀根供應壟斷 通貨膨脹

更甚者，自從1971年美國單邊取消金本位，全球金錢進入無本位制度，花花錢幣不過一紙欠單，憑信政府而已。政府利用銀根供應壟斷特權，大量濫發貨幣，引發持續高速通貨膨脹，租金自然愈來愈高；政府藉口管理其實是自己引發的高通脹，把利率調節權力由市場收歸中央，各國中央銀行不時以各種不同藉口，把利率舞高弄低，甚至引致負實質利率，資產價格焉能不上？結果與皮凱提的數據完全脗合，解釋了為什麼1970年後的資產回報長期高於經濟增長，貧富懸殊日益加劇；更加清楚說明為什麼兩戰期間的情况與其推論相反，解釋能力明顯更強。

香港自1984年採用聯繫匯率制度，經常出現負實質利率，引發資產泡沫，早成公論。正好解釋為什麼自1980年代起香港的資產回報遠高於經濟增長，直至1996年實質利率由負轉正，資產泡沫爆破，但貧富不均反而加劇。及後至2008年起，香港又一次出現負實質利率時期，樓價飈升，至今未回，有產者盡享優勢，而貧富差距愈益惡化，香港已成為全球先進經濟體中貧富不均最嚴重的地區，危機一觸即發。

換言之，在市場充足競爭下，資產回報長期持續高於經濟增長並不可怕，反而是因壟斷而來的超高資產回報方才可怕，尤其屬政府授權的壟斷更加可怖，政府動用公權力，把財富輸送到友好財團的資產裏，即使遇上自己一手造成的金融風暴泡沫爆破，政府仍然動用公帑拯救友好財團，大得不能倒下，就是赤裸裸的用市民積蓄及未來收入去保障少數富人利益，貧富懸殊自必然愈來愈重，亦解釋了為什麼貧富不均未因資產回報下降而有所收斂。香港在亞洲金融風暴後，政府同樣千方百計救財團、托房產，停止賣地、停建居屋，公私合營，專利專賣，全力阻止資產價格調節，不惜減慢經濟復蘇，大財團的資產投資，既有道德風險保護，復有壟斷特權，自可財源廣進。正因如此，香港因壟斷制度造成的貧富不均，正如皮凱提理論所言，已成為資本制度內必然形成的惡果，萬劫不復。

參考：

．希夫(Schiff, Peter and Schiff, Andrew,2010) How an Economy Grows and Why It Crashes, NY: Wiley.
．王于漸 (2013) 香港深層次矛盾，香港：中華書局.
．皮凱提 (Piketty, Thomas, 2014) Capital in the 21st Century

文 姚松炎 中文大學未來城市研所副所長
編輯 顏澤蓉

陳玉峰訪問姚松炎：租管不公義

星期日生活   2014年2月23日

【明報專訊】香港1921年起實行租務管制，至完全取消，中間有83年歷史。筆者翻查1953年政府報告，發現當年的租管條款，對今日支持租管的朋友來說，簡直不可想像，堪稱sexy。

例如1921年把業主引誘租客放棄租屋的行為，列為刑事罪；1922年，如果業主聲稱要收回單位裝修，向租客發出退租通知書後一個月內還未上馬動工，要負上責任，證明自己真心想裝修而不是藉詞趕客；1924年，這樣看來還不夠，政府下令，那張退租通知書，要聯同屋宇署批出的重修證書一起送達租客，方算有效；1938年，施行防止趕客的Prevention of Eviction Ordinance；1939年，明文規定凡業主申請取回單位，法庭必須衡量到租客被趕後會遭遇的困難，認為不過分才可頒令；1940年，嚴令業主不能把War Property tax轉嫁到租客身上，以免業主卸去稅項負擔（tax burden）。政府又在港九新界，設立相應的租務審裁處，更聘有文書人員，專門為不識字的申請人填寫法庭文件，舉報違法業主。

83個年頭過去了，最近運輸及房屋局局長張炳良又重提研究租管，不少人感到興奮。

筆者於是找姚松炎。中大地理與資源管理學系副教授、身為房產學人的他，甫坐下，劈頭就說，他反對香港再行租金管制。

租管不行的三個理由

理由有三個。第一，竟然是，「租管是不公義的」。「香港租金貴，不是業主造成的，如今為何要懲罰業主？」真正的始作俑者，是政府土地供應不足：「冤有頭債有主，是政府要負責」。

第二個原因，乃是租管實際上無法執實行。姚松炎指1960年代，香港租務市場有嚴重的鞋金問題。業主巧立名目，在法定租金以外，收取巨額鞋金鎖匙金，結果市民還是無法以法定的平租找到租盤。姚松炎認為舉報制度的行政成本亦高昂。

第三個問題，是租管有後遺症。施行租管會即時減少租盤供應，姚松炎指「這是有理論和實證確認」。姚松炎更提出一個香港獨有的情况——這些僅有的租盤，可能會被轉成賓館招待湧港的旅客：「不少唐樓本身都是商住用途的。業主會諗，不如攞個牌，轉做賓館？經營賓館利潤，比租樓更好。你看現在成條彌敦道都已經在轉變。」變相更加減少供應。

解決：政府做二房東

租管不行，租金又不回落，房產學人你有什麼替代方案？他的答案雖曾短暫出現在報章的財經版上，詳細解釋起來，還是驚人的。姚松炎認為解鈴還須繫鈴人，應由一手造成供應短缺問題的香港政府，出手租入大批市場上的物業，再擔任二房東，以較便宜的租金，轉租給有需要但租不到樓的人士。受惠的對象可以按社會認為急切的次序編排：讓劏房戶和已長時間輪侯公屋的人士，可以明日立即獲得安置。這樣一來，政府變相即時增加「公屋」的供應量，把市場上的租盤，暫時變成「公屋」，毋須等待長遠增加土地供應。

相當破天荒的建議。但先要問，香港有足夠的租盤嗎？如果市場上根本只得50個盤，有100人想租，那即使政府無比勇猛衝出市場掃盤，不夠仍是不夠。其實香港的租務市場，情况如何？

姚松炎指從數字上看，絕對夠盤：「2011年人口統計顯示，把所有家庭裝晒入所有香港的私樓單位，都還有10%單位多出。扣除4%自然空置率，起碼還有6%單位是空置」。

轉賓館 香港已失6萬租盤

但這6%空置單位去了什麼地方，為何香港人仍覺租樓很難？姚松炎指真正的問題是不少住宅已大規模改建成賓館。「這幾年來酒店房數的增長追不上旅客的增長，已十分明顯，但是我們並沒有見到很多旅客瞓街，你說他們去了哪裏？」雖然沒有確切數字，「但最近幾次火警，半夜走出來的都有旅客，就讓我們知道，很多住宅都已改變了用途」。他評估香港近年有6萬個單位，已由租盤改成賓館。以2011年香港有大約31萬戶私人租戶計，流失的租盤本來吸納這31萬人當中的兩成，不是小數目。

納稅人雙重埋單

不過，就算我們解決了旅客的居住問題，讓香港租客重奪那6萬個單位，姚松炎的二房東建議，還有另一個紕漏：為何政府要付錢幫部分市民租樓？難道這就公義了嗎？

姚松炎認為冤有頭債有主，不應由私樓業主去負擔。「當年政府決定停賣地、減供應的時候，是政府的錯，她自己也認了。今日政府就要為當日的錯誤埋單。」但政府埋單，不是也在用納稅人的錢？香港並沒有民主選舉，市民無法控制政府的行為，納稅人豈不更冤枉：政府做出錯誤的決定是政府做的，條數卻要市民去找，而且找兩次，先應付高昂樓價，再掏腰包為其他人津貼租金。姚松炎無奈攤攤手說，「嘿嘿，所以你話點解我哋要爭取民主呢？」

政府要站哪兒？

政府參與私人市場租樓，她的角色又有什麼轉變？這把問題帶到另一個層次。香港一般反對租管論者，都會指出租管有即時減少市面租盤供應的效果。國際其他地方如紐約，更有證據顯示長遠可能減少發展商建屋的意欲，因為投資回報受租管所限（註一） 。另一邊廂，支持租管的人，多是千方百計嘗試去反駁「租管減供應」論，例如指出它背後的「完美市場」假設，事實上並不存在。

市場並不完美，不過香港的市場還是大致按供求定律運作，並沒出現有很多不能解釋的現象。筆者倒以為，我們可以放棄再拗這個經濟學上相當無爭議的論點，接受租管會減少私樓供應的事實，再在這個基礎上開始討論。

筆者建議，倒不如放棄完全依賴私人市場供應租盤的思維，而去問一句問題就變成：政府是否應在這個時候加強角色，供應更多租住單位？私人市場流失的租盤，由政府補上，一來一回，租管便未必不可行。香港目前的公私樓盤供應是六四比，新加坡卻是八二比，公營房屋供應是否有增加的空間？

政府欠制衡 無異於私人企業

談到政府角色，姚松炎表情是複雜的。有時我們以為，政府站在私人企業的對面，姚松炎卻指，失去制衡和監察的政府，行為有時會和私人企業一樣。「新加坡總算是民選政府，他們的土地規劃，每5年有次大型諮詢，每10年有一次master plan；而香港政府要使用土地，是全方位沒有監察的，由供應，到價格、規劃、用途，全部都無制衡。甚至城規會所有人，都是由一個無民意授權的政府委任。就算2萬人說不要交出中區地皮做軍事碼頭，20個人說要，結果還是會交。」

誰人埋單？

講到尾，誰應為政策錯誤埋單？姚松炎批評實施租管，變相要私樓業主背負土地供應不足，致租金高企的責任。筆者卻反過來問，維持現况不變的話，豈不是又把責任卸給租戶？本身已是水深火熱的無殼蝸牛，同樣更沒理由要為政府的錯誤埋單。

對政府來說，這不止是一個經濟問題，更是一個政治問題：誰吵得最不厲害、我便把負擔推到他的身上。對市民來說，這更是同樣是一個政治問題：目前的政治制度一日不改變，經濟安排和資源分配亦不會如你意，到最後便是全民一齊為政府的政治錯誤埋單。

你還能覺得事不關已嗎？

（註一）姚松炎指香港不會有此問題，因為香港起樓有一半是賣的，租務市場相對小規模。發展商靠賣樓，即使扣去投機炒樓客，只照顧用家市場，照樣相當發達。

答：姚松炎，中大地理與資源管理學系副教授、未來城市研究所副所長：「殖民主當然不會把土地自主權交還給你。殖民，就是為了要來搶你的土地嘛，唔係做乜同你打仗」。

問：陳玉峰，見習律師。畢業論文研究市區重建和租務條例的互動關係，因此對土地和都市議題略有涉獵。

文  陳玉峰
圖  黃志東
編輯 梁詠璋

丘亦生 - 鬼鎮出口

金融雲端   香港蘋果日報   2014年1月30日

「街上渺無人煙，晚上更加烏燈黑火，這裏只是一處又黑又孤獨的地方，奈何已成為趨勢。」不要弄錯，這裏不是形容內蒙有名的鬼鎮鄂爾多斯，而是倫敦。

倫敦樓市近年也成為中資港資亞資圍炒的對象，大量新樓被一掃而空，他們多為投資客，鮮有用作自住，又不出租，情願丟空，於是一些豪宅區十室九空，晚上鬼影不見，在冷夜裏路過，絕對會令人心下發毛。中國因過度建設而盛產的「鬼鎮」，竟然出口到英倫來。

倫敦大建住宅　僅兩成入住

倫敦城的首席規劃師（chief planner）Peter Rees，最近向《金融時報》透露，對於城內眾多的鬼鎮感到憤怒，認為這些越起越高的新型豪宅是垃圾。

當地2011年後起了近千幢住宅樓宇，但實際入住的只有兩成。未來還會有200幢20層以上的新樓在建中，其中四分之三是住宅。Rees擔心，倫敦的天際線，日後將會大為改觀，一些地標建築將因為附近太多高樓而變得不再地標。換言之，屏風樓不再是香港獨有的景致。

這場城市「改造」，本地財閥也有參與其中，和黃（013）便計劃在倫敦東部興建3幢40層高的住宅，新世界（017）掌舵人鄭家純去年11月剛入股倫敦南部一個項目，涉及新建一萬個單位。中國的綠地（337），剛剛也收購了一個倫敦西南部的樓盤，可建逾600個單位。

雖然供應不絕，但與鄂爾多斯不同，倫敦的新樓只是沒有用家，但不乏買家，尤其是中國已成為移民英國最多的國家，2012/13年度單單投資移民的數字已急升25%，拋離俄羅斯。

因為香港雙辣招而手痕難耐的港人，也是捧場客，港人與新加坡人去年共掃入超過1,300個單位，貢獻交易額10億英鎊。仲量行估計，倫敦的平均樓價將由現時約44萬鎊，升至明年逾50萬鎊（644萬港元）。

鬼鎮的興建，雖然有助帶旺經濟，但亦有其副作用，除了有礙城容外，亦令土地資源被外來人口空佔，不租不住，土地得不到有效使用，而本地人則面對被擠出市中心，要到邊陲或市郊地帶，才有負擔得起的住房供應。

同時，樓價暴漲，配合QE退市及內地收緊銀根的背景，其潛在風險不能漠視，看看新興市場，只是因為聯儲局每月減買債100億美元，便已經五癆七傷。當地樓市日後碰上加息及內地經濟形勢的變化，安全着陸不是必然。

炒起悉尼　買家多是中國人

這問題也不是倫敦獨有，昨日彭博社便大篇幅報道，中國人如何炒起悉尼樓市，部份市郊物業的樓價去年上升27%，比全國平均快3倍。外地人到當地買樓的比例，亦由2011年的5%，急升至去年第三季的12.5%。當地拍賣物業的買家，已變成清一色亞洲人，當中絕大多數是中國人，入市作投資之用。

當然，這種港人熟口熟面的掃奶粉式買樓趨勢，還會上演好一陣子。去年5月發表的一份顧問報告便估計，約六成內地千萬富戶，不是已離開中國，就是正考慮移民。新聞組織「國際調查記者同盟（ICIJ）」早前洩露的一堆離岸公司密件，更踢爆中國權貴如何持有大量離岸公司作海外投資。

當權貴洗腦式宣傳中國夢時，他們實際發的夢，卻統統是美加澳紐英國夢，向外國輸出一個又一個鬼鎮特產，你說諷不諷刺？

阮穎嫻、成名 - 官商勾結和病入膏肓的政制——評私人會所獲續約

2013年7月5日

【明報專訊】香港各私人會所的個人會籍，動輒幾十萬甚至過百萬，很多要求數位現有會員推薦，並需要等待十年八載才能入會，論財力和人脈都絕非普羅大眾的玩意。香港現有70多幅私人會所地，總面積超過475公頃，足足是25個維園、或12個西九文娛區的大小。這些私人會所很多只付出1000元的象徵式租金，甚至以免費的方式得到土地，但以牟利方式營運。當中佔據的市郊地背山面海，環境清幽，如清水灣和深灣，亦不乏市區靚地，如跑馬地及九龍塘。光光是佐敦，就有7個這樣的會所。

根據契約規定，這些會所要開放給公眾使用，原意是協助政府推動體育發展。可是現在，大部分會所都收取高昂會費，會員只有幾千人，並拒絕公眾進入，淪為貴族特權。

立法會文件顯示，根據現行政策，有關地契須符合下述條件才能獲得延續：

（1）承批人沒有違反指定的批地條款；

（2）承批人獲批的土地沒有需要被收回作其他公共用途；及

（3）承批人對會員的政策不帶有歧視性質。

很多會所過去幾十年，沒有根據租約把場地開放給公眾，很可能違約。清水灣鄉村俱樂部就被揭發出租場地作婚宴活動，涉嫌違約。更重要者，政府常說欠缺土地興建房屋，這些土地亦有巨大需要被收回作公共用途。根據以上條款，政府實在毫無續約的理由。可是最近政府以所謂「先續約、後檢討」的方式，不去協調審議，不去設下較短的「檢討期」，亦沒有要求會所交出向公眾開放時數的報告，就毫不考慮為47張該類地契自動續約15年。政府提出的理由是，續約15年是一貫做法，承諾續約後全面檢討。

上水的高球會佔地170公頃，會員只有2000，即每個會員享有130萬呎的假日休憩空間。17萬劏房居民每戶卻只有百多呎的居住空間。

貧富的差距及權力的傾斜

政府一方面以土地緊張為由，提出發展新界東北、填海等破壞生態的計劃，另一方面卻白白放棄這批彌足珍貴的土地。這批土地，無論起公屋、居屋、夾屋或作公開拍賣，對社會總體得益都比續租給私人會所大。若根據土木工程署每100萬人需要1000公頃住宅用地的準則推算，剛續約的用地可容納幾十萬人。收回土地，令幾萬人放假少了個好去處，卻可以令最少幾十萬人安居，令生態暫時不受威脅。

政府此舉再次顯示本港貧富之間巨大的差距及權力的傾斜。富人可以違約而不受懲罰，得到公帑補貼，得到娛樂消閒的特權，窮人不能安居。我們的政府，再次站在權貴的一方。無他，在港式半獨裁體制下，我們的執政者只由689人選出，孰勝孰敗只由商人權貴決定，當選後自然要繼續服務權貴，加上商人權貴可以在很大程度上通過功能組別分組點票，影響立法機關，難怪愈來愈多市民對本港長期存在的官商勾結感到憤怒。在半獨裁體制下，希望政府會落實社會公義，恐怕只是緣木求魚。

作者阮穎嫻為香港大學經濟及財務系助教，成名為香港科技大學社會科學系副教授

朱凱迪 - 不該送的禮和不該收的禮

星期日生活   2013年4月28日

【明報專訊】香港特區政府是全港土地的地主，也是土地的管理者，無論是舊區小業主、新界小農以至地產商，都只是批租制度下的過客。政府有權批租土地，和承租人訂立契約，也有權以公共理由徵收土地。雖然法定權力如此穩固，但面對一班地產商「大租客」，政府卻完全缺乏守護市民基本權利和城市規劃制度的意志，一味將責任外判。在市區，特區政府向發展商慷慨贈送額外開發權和公共空間管理權，犧牲市民的基本權利；在新界，特區政府則以接收四叔捐贈的農地來證實自己的無能。

前幾天，網上流傳一份中環長江集團中心的地契，上載者希望網友一起研讀，看有沒有可能阻止長實再一次向法庭申請禁制令，禁止罷工碼頭工人和聲援市民在長江中心地下的公眾休憩用地集會留守。同樣的事情，去年當匯豐銀行要驅逐「佔領中環」示威者時，也做過一次。研讀的答案不難預想：地契不是過分狹隘地限定公共空間只能作為通道，就是給予業主必殺的條款，例如不可掛橫額或造成阻礙，作為驅逐示威者的藉口。這張地契，成為香港政府出賣市民言論自由的證據。

碼頭工人在自己工作的地方罷工爭取改善待遇，或者和平地在大老闆樓下的公共空間示威，居然可能面對最高判監7年的刑罰，實在匪夷所思。這是對基本人權的踐踏，透過對空間的規管以及城市規劃制度來進行。

政府的外判責任思維

香港的城市規劃及土地開發制度，有一個清晰易見的發展趨向，就是不斷配合當時資本主義發展，照顧資本家對空間及空間管理的需求，協助他們盡情從空間生產中賺錢。當財團的能力愈來愈強，他們對於生產空間的胃口也愈來愈大，向高空發展之餘，也希望開發愈來愈大的地盤。

在城市核心的商業區和住宅區，擴大地盤的方式包括改建和依靠強制《土地收回條例》達至地權合併，造就了一個又一個吞噬原有街道的「都市巨無霸」。整個私有化和外判責任的思維，包括將原有的公共用地私有化，同時間又希望發展商在生產和管理公共空間上擔當更重要的角色。具體的措施是透過《建築物條例》和修改地契，容許合併地權後的發展商興建更多樓面，以換取發展商代替政府，為市民提供及管理「公共空間」。

發展商在城市核心的龐大開發要達到最高效益，人流是最關鍵的，因此他們本來已經願意透過開闢廣場之類的「公共空間」，以吸引人群聚集，如今政府居然還以贈送更多樓面面積作為誘因，發展商自然是多多益善。長實集團90年代收購希爾頓酒店後，再以30億作價兼併周邊接近10萬平方呎土地，重建樓面面積增加100多萬平方呎，新增樓面每平方呎地價僅2000元。作為代價，長實要提供5萬多平方呎休憩用地、800個車位和重置郵局和公廁等設施。

地權換來「偽公共空間」

關鍵在於，政府透過向發展商提供一系列優惠而為市民換回來的公共空間，地權繼續由發展商持有，開放程度和規管方式由地契決定，結果全部變成「去政治化」的「偽公共空間」。透過地契，政府不單送錢給發展商，更連香港市民的公民權利也一併送出去。這類「私人擁有公共空間」，譬如時代廣場地下、匯豐銀行地下和長江中心地下，重新定義了何謂公共生活。在發展商眼裏，公共生活通常只包括經過，或者坐坐，而不包括示威遊行等表達意見的政治活動。

當這類「假廣場」和「假公共空間」隨着市區重建愈來愈多，而且成為人流聚集的城市商業地標，市民要在香港市中心尋找一個又多人經過、又可以示威，但又不會被地產商告上法庭的地方，愈來愈難。

新市鎮的情况更糟。發展商在城市核心搶地的過程中，還會因為希望擴大地盤而主動承擔一些公共設施的建設。到了新規劃的新市鎮，生活空間的私有化從一開始已是常態。大家去將軍澳、東涌或者天水圍走一圈就知道。新市鎮的城市設計，人流最多的地方一律是私人擁有的商場。商場表面是一個人人可到的地方，但其實你一進去，除了逛街購物之外，我們好多公民權利已經被剝奪了。曾經有一班外判清潔工人在觀塘一個商場向地產商示威，不到5分鐘就有一大堆保安圍住，跟住就有警察來招呼。

商場剝奪公民權利

一個城市的設計同城市的政治理想息息相關。幾千年前希臘城邦的核心，是用來召開公民會議的露天廣場。但香港的城市規劃，一味強調空間的私有化以配合資本累積，培養「消費動物」，與自由民主的政治理想背道而馳。香港政府不知不覺地將我們的公民權利隨着土地私有化外判出去，由美孚居民反屏風樓示威被禁制、到佔領中環被匯豐禁制、到碼頭工人兩度被禁制，市民才逐步意識到問題的嚴重性。我們已經無處可逃，動輒得咎。香港人講爭取民主，不單止要爭取民主的政治制度，更要從財團手上重奪自由民主的「活動空間」。

送不適當的禮會損害香港市民的言論自由，收不適當的禮，後果同樣嚴重，說的是恒基四叔的送農地計劃。

恒基地產打算把自己在新界囤積的4000多萬平方呎農地，捐一小部分出來給政府，為本地青年提供售價100萬的「上車盤」，條件是政府免補地價。過去幾個月，集團不斷藉此消息製造懸念，刺激公眾期望，曝光率賺到盡。計劃最新的版本是先捐出兩幅地，由政府發展，再以折扣價賣給市民，收益撥入關愛基金，預計可以提供500至1000個單位。

發展商捐農地 本小利大

四叔李兆基提出捐農地，是公關的高招，本小利大。本小到什麼程度？地產商長期囤積農地，收購價每平方呎從100多元到400元不等，恒基就算捐100萬平方呎農地出來，平均總計也只是兩三億元，相當於兩三個港島豪宅單位的價錢。對於地產商千億王國，豉油一碟而已。

利有多大？捐地的利益在於令公眾接受本港大地產商繼續透過持有的大量農地，壟斷物業發展市場，不容許政府大幅改變遊戲規則。所以，捐10萬以至100萬平方呎農地出來，是要保住其餘幾千萬平方呎農地的物業發展權——那可是上千億的大茶飯。幾年前一紙風行的《地產霸權》已經說明了其中的點石成金方法：地產商以平價囤積農地後，向政府提出發展方案，再以閉門形式洽商批准建屋後的地價差額（俗稱補地價），以這種形式發展的地產項目，土地成本通常較公開拍賣低得多。因此，大地產商樂此不疲地在新界囤地二三十年，並以此為基礎形成牢不可破的經營優勢。

這種做法一直為後過渡期的殖民政府及特區政府所暗許，並成為其中一線地產開發的主力，重頭戲是80年代初單一發展商將大量天水圍漁塘地送給政府，以換取部分土地的開發權及基建。這種開發新界鄉郊的模式，和市區一樣，政府把主導權外判給發展商，自己亦乘機將徵收土地過程中涉及的賠償和安置農戶責任推得一乾二淨。政府減少了自行開發的政治風險，發展商的開發自由度又大，各取所需。

囤農地補差價 政府一直暗許

新界東北3區中的古洞和粉嶺北，一直是按這套隱藏的邏輯在推動。政府放出消息後，地產商包括恒基就「落區」囤積農地兼清場，等待時機與政府就房地產開發討價還價。去年特區政府卻忽然轉換口風，稱新界東北新發展區將會由政府先以農地價格徵收土地，再經規劃後推出市場競投。恒基等在新界東北部署多年的發展商對此說反應極大，擔心失去數以百萬平方呎已囤積農地的發展權，優勢盡失。

其後，四叔就提出在新界東北發展區附近捐農地，表面是慈善，實際是要逼政府收這份小禮，以換取新界東北新發展區繼續以天水圍的公私營合作方式推動。

很多市民期望四叔快點公布送地詳情，理由是不管是哪裏來的地，只要有平價樓供應，多多益善。但是，四叔這份禮，我們不能讓特區政府收，一收，香港整套城市規劃和房屋制度就「禮崩樂壞」。

香港的城市規劃制度不是以業權先行，而是以整體社會發展需要而釐定。農業用地要改成住宅用途，如今發展商要先過城市規劃委員會一關。委員可以從環境、社區發展等角度，否決申請，與發展商對着幹，或最少拉鋸幾年，譬如南丫島東澳和上水丙崗就是。如果四叔送農地，政府宣布接受並且在其上建屋，那麼城規會應該如何應對呢？反對計劃的話就被視為阻礙「善事」，千夫所指，爽快通過的話就等於自我矮化為發展商的橡皮圖章。

收下捐地 加速鄉郊衰亡

政府一代表市民收下四叔這碟豉油，也等於逼我們接受地產商過去幾十年囤積農地、浪費農業資源（超過4億平方呎農地荒廢，大部分由不同的地產商控制）、透過地方惡勢力逼遷農民、破壞生態的勾當，多少地產商將會照辦煮碗，各捐50萬呎農地來逼政府替他們的勾當正名？又有多少地產商會受到鼓勵，再加兩錢肉緊收購農地等待開發？已經七零八落的鄉郊環境將會加速衰亡。

特區政府坐擁幾千億財政儲備，又有提供房屋及土地的法定權力，完全有能力策劃公屋、居屋和私人樓宇的發展；也完全有能力保護好鄉郊的農田和山水，振興本地農業，提高食物供應比率。如今為了區區能夠建500至1000個「畸形居屋單位」的農地，竟然要向地產商百般遷就，讓四叔贏盡名聲。

迷信外判責任，任由發展商和財團魚肉市民，特區政府以上述兩件事，向全世界證實了自己的無能。

文 朱凱迪

編輯 葉雨舟

黎廣德 - 填海諮詢本末倒置窒礙發展

2013年4月5日

【明報專訊】填海造地是香港城市增長的一貫模式，不應排拒作為未來發展的可選策略之一。社會各界應理性探討，政府則有責任提供資源，按部就班地引領各方締造共識。可惜，發展局剛公布的填海及發展岩洞第二階段公眾諮詢，犯了本末倒置的大忌，恐怕會激發更多社會分歧。

城市如何發展，歸根結柢是社會大眾的集體價值判斷。正如回歸後維港填海爭議，經過多年官民訴訟後，在2003年政府終於明白公眾參與的要害，成立共建維港委員會，讓各界共同建立發展維港海濱的願景，訂定發展目標，再請專家制訂不同方案供公眾選項，最後才落實規劃圖則和工程方案。這種從宏觀到具體，先目標後方案的程序，是城市規劃的必經階段。

用上同樣邏輯，今次諮詢應有三個步驟：

一、制訂城市發展願景：估算人口增長量、確立環境質素指標和人均住房面積目標；

二、確立土地開拓策略：包括如何善用閒置土地，檢視丁屋政策，徵收新界棕地、市區重建和填海拓地的可行性、環境成本和社會效益，讓公眾知所取捨；

三、進行填海選址：以善用其他拓地方案為前提，替不同選址進行累積社會環境影響評估，方便社會各界以客觀數據為基礎進行理性討論。

三部曲殘缺猶如浮沙建屋

顯而易見，這個「願景─策略─方案」三部曲在今次諮詢中殘缺不全，取而代之的是「賊佬試砂煲」模式：第一階段推出25個填海選址，第二階段縮減至6個選址，但發展願景和土地策略始終欠奉，兼且沒有公布環境影響和成本效益的數據。這種諮詢方式，猶如在浮沙上建屋，難有紮實的基礎。

以人工島方案為例，在香港島和大嶼山之間填海2400公頃，幾乎等同4個油尖旺區的面積，可容納人口逾110萬。政府錯估人口數據屢有前科：前年估計2039年有890萬人，去年估計已縮減了50萬人（註一）。究竟人工島上的新增人口從何而來？是為了配合中港融合的外來移民，還是要逼本地婦女多生多養？這是關乎香港未來的抉擇，政府豈可裝作若無其事便加諸港人頭上。

《明報》社評以「土儲愈多改善空間愈大，填海造地應更大膽規劃」為題，指出香港人均居住面積少得可恥，「希望現在規劃填海，將來有大幅增加可住之地，樓價不再瘋狂飈升，居住面積可以有所改善」。這種說法相信點中很多香港人心中的渴求，也脗合筆者多年來催促政府善用新界已破壞土地，發展副都市中心的理念（註二）。但這項推論有一大漏洞：改善人均居住面積只是坊間一廂情願的說法，特首梁振英從未為此訂出目標，發展局長陳茂波更未有因填海而對此作任何承諾。沒有配套的人口政策（例如特區取回單程證審批權），房屋政策（例如大增公營及資助房屋）和經濟政策（例如發展二元房產市場），土儲再多也無法改善港人居住空間。

「虛擬願景」難以取信於民

《經濟日報》社評也以「填海並非萬惡，為下一代覓地」為題批評環保團體反對發展，認為填海可以改善民生、解決環境擠迫、租金攀升、產業多元化等種種問題。這項立論猶如一根大棒，把政府從未承諾的民間訴求視為必然發生的美好將來，用來嚇唬所有妨礙「虛擬願景」實現的反對聲音。只要回顧香港過去幾十年的發展，大大小小的填海從來未有停頓，但美麗願景卻從未實現，今天要市民相信「填海就是萬能」，恐怕並不容易。

事實上，今次選址中有兩個不乏前瞻性：以青衣西南而言，政府早應面對航運業走下坡的現實，放棄興建10號貨櫃碼頭而改變土地用途；把沙田污水廠遷入岩洞而結合馬料水填海，可能是成本效益最高而生態破壞最少的選址。但陳茂波無法說明填海拓地的具體用途和對市民有何得益，只是空泛地以「增加土地儲備」為名搪塞，突顯了「工程先行、願景欠奉、目標不明」的困局。表面上對填海選址開放討論，實質上對填海背後的假設不容置疑，是向專權政治倒退，走向可持續發展的反面。

為何發展？為誰發展？

試想，若果財政司長明天宣布為了增加財政儲備，一窩蜂開徵銷售稅、增值稅、環保稅等等，但不肯說明用途，市民能不上街暴動嗎？對香港人來說，增加土地儲備所付出的代價比起政府開徵新稅不遑多讓，只是方式較為隱晦而已。如果填海拓地的得益者，不是普羅市民改善居住面積或產業多元化，而是廣建豪宅大賺特賺的財團、或佔本地工程份額愈來愈多的內地國企，或受惠於梁振英政府大有為政策的特殊工業，今天支持填海的一番好意豈非變成愚民的工具？

政府若不懂善用土地，開拓新土地便等同浪費資源。發展局至今不肯公布390公頃閒置住宅用地的清單和使用時間表，亦未有提出如何善用新界800多公頃棕地和933公頃「鄉村式發展」土地的策略。未雨綢繆是好事，但丟開了今天的急務而高談為下一代綢繆，難免有惺惺作態之嫌。

市民對填海有「陰謀論」的心態，正是由於政府沒有汲取維港填海的教訓，拒絕面對為何發展和為誰發展的核心問題。要擺脫今天的困局不難，發展局只需以6年前規劃署制訂的《香港2030：規劃遠景與策略研究》為藍本，從速補足發展願景與土地策略的兩部曲諮詢，向市民承諾改善民生的具體目標和配套政策，便有望為填海方案締造共識。但是，以梁振英深藏不露的作風，他建立土地儲備的真正目的能夠坦然和市民共議嗎？也許這才是香港人恐懼的根源。

作者是公共專業聯盟政策召集人

（註一）見《不是土地供應──香港土地供應的迷思與真象》，2013年，本土研究社出版

（註二）見黎廣德著《釋放香港》第七章：吾土吾家，2009年，快樂書房出版

相關文章：姚松炎 - 「填海造地，讓你住得寬」是一道偽命題

姚松炎 - 「填海造地，讓你住得寬」是一道偽命題

星期日生活    2013年3月24日

【明報專訊】政府正展開第二輪有關填海選址的諮詢，彷彿大家已經同意了填海造地的建議，但實情卻是在第一輪諮詢中，最多人反對的是填海！其實，「香港應否填海造地？」是問錯了問題，情况就如同一對新人，結婚擺酒，卻無權決定請誰人及請多少人，一切只能靠估，怎料雖已筵開百席，但仍客似雲來，部長提議：「不如拆咗間新娘房，開多兩圍好唔好？一來可以賺更多，二來可以坐寬些。」

但問題明顯有二，到底還有幾多賓客會來？拆完新娘房開多兩圍，再有人來點算？這解決方案根本難以永續。而且，酒樓當然可以賺多兩圍錢，但對新人而言，既然不知誰會來，賓客做幾多人情天知曉，一旦遇上宴會騙徒，隨時得不償失。所以答案一字咁淺，若沒有長遠人口政策，填海與否無從討論，亦不應討論。

欠可持續人口政策

香港至今仍然沒有人口政策，一直只有人口估算，而且年年估錯，一改再改。香港亦沒有選擇和限制新移民條件和數量的權力，誰會來、來不來、幾時來，一切不知，所以政府亦沒有任何相對應的土地房屋政策、教育政策和醫療政策等等，只可聽天由命，因此亂象頻生。如昨天拆校，今天復建；曾以「接生」興辦醫藥港，今卻不准孕婦來產子；前朝曾歡迎來港買樓投資作移民，今朝限令港人港地兼罰境外印花稅。朝令夕改，皆因沒有可持續的人口政策。

觀乎新加坡最近展開有關土地開發的諮詢文件（人口白皮書），皆必先有人口增長規劃，然後可計土地面積；而且內容詳列各類新增土地建議用途面積，從而衡量各項經濟發展策略價值。反觀香港的填海造地諮詢，只有填海幾處選址，竟無土地用途規劃，既無遠景宏圖，即就人口承載資料與相關經濟發展理據皆欠奉，又一次讓人比下去。

其實，港海有限，外資無窮，以有限的香港海洋面積，填來建屋出售，企圖解決全球資金過剩，中國人民居住問題，未免夜郎自大，螳臂擋車。須知外資來如風、去如電，迅來速往，變幻莫測；今時負利率、低幣值，大量外資來港炒港地；他朝美元強、利率升，財去樓空只可空自嘆。正如房屋長策會所言，土地需求，必須把住屋需求與投資需求分野，土地供應只應滿足住屋需求，怎可把一己珍貴土地和海洋資源，用作滿足炒家無窮之貪慾，只換來一疊疊無限量寬的「假銀紙」？

若想納百川、匯江海，鯨吞世界資金人才，永續發展無疆增長，或須土地自由流動，市場決定增減方成。現時香港以資金自由進出、貨物出入無阻、人口流動自由，而聞名於世，多年勇奪「世界最自由城市」寶座；但土地進出沒有自由，坐困愁城，難展抱負，因為供應沒有彈性，只剩價格調節一途。譬如今時房產需求既從境外來，土地供應當應從境外找，澳門既有橫琴先例，直可向中央取地發展，滿足境外需求，方能永續。

填海效益低

况且，今次政府建議的五處填海選址，即使全部成真，亦不過提供600公頃土地，而且造價高昂，需時極久，破壞生態無法補救；所增土地面積遠不及馬上釋放800公頃新界棕土，或者1300公頃丁屋空地，以及善用現時大量空置的1500公頃工業地（其中300公頃為空置官地），甚至考慮只減少1.5%的郊野公園，就可騰出600公頃土地，何必傷天害理，勞民傷財，未見其利，先見其害！

更重要的是，到底填完今次海，下次又如何？究竟政府的土儲政策是只填今次，還是陸續有來，成為日後主要供地策略？理據何如，怎能永續？抑或是見步行步，「落莊關人」？現時香港陸地面積合共110,400公頃，已發展用地只佔25,000公頃，不足四分之一，住屋用地更低於7%，何須緣木求魚？海洋面積為165,103公頃，不但水深浪靜，而且聚氣藏風，生態價值無價，海洋資源不菲；填海固然可以造地，但與其他增地方案相比，熟優熟劣，還應審議周詳，方能定奪：怎可未審先決，以「住寬些」來誘人和議？

最後，到底填了海，增加了土地供應是否就能讓市民住寬些？這是一道偽命題，看似合理，卻從無實證，兼且邏輯有誤。香港自開埠至今，填海不知凡幾，但除了豪宅區和九龍塘花園城市的低密度規劃外，大家何曾住寬過？事實上，戰後英國規劃師來港為香港製訂的首份規劃大綱，本來建議填海造地後發展低密度花園城市，人口密度為每公頃810人，可惜人口急劇上升，最後通過的規劃大綱竟然變成每公頃2560人，至今仍維持在1740人或以下。土地多了，環境改善了，生活成本下降了，外來人口自然增加，直至供需平衡，租金自然又回到土地最高租值，達至薪金中位數難以負擔水平，然後大家只好削足就履，愈住愈細，昔日籠屋板間房，今有劏房棺材屋，怎會無端讓人住得寬！

再者，回歸後政府推行「八萬五」建屋量大增政策，大家有沒有因此而住寬了？當土地供應大幅增加，樓價預期下跌，請問你會因此而多買幾百呎住寬些，還是賣出幾百呎住細些，減少樓價下跌損失？未上車的是會買大間些，還是不敢上車？1999和2002年的私樓供應量高達35,222和31,052間，是回歸後的建屋量高峰期，年增長率達58%及18%，樓價亦下跌了15%和11%，但同期社會上反而出現大量劏房棺材房，面積小至不足100呎。「八萬五」政策清楚告訴我們，當土地供應增加時，大家賣樓唯恐不及，哪會住寬些！

取捨方能住寬些

居住面積其實只是眾多選擇居住因素之一，選擇面積或其他因素只是一種取捨（trade-off），譬如住偏遠郊區就可以住大單位，住市區唯有住細間房；想住大單位，可以選舊樓，同區新樓同價錢當然會細好多；這些都是老生常談。若果硬性規定最低人均住屋面積，只會減少其中一種取捨選擇，終於想住市區的都被迫住入郊區，想住新樓的都只能搬上舊樓。真正可以讓人住寬些的方法，只有讓市民的收入有實質增長（相對於通脹及相對於其他人），而土地和房屋供應又沒有壟斷，願意為住屋面積而取捨的才付擔得起選擇住寬些。

（檢閱政府多年來錯估人口與土地需求的相關內容，刊Sunday Workshop「通識導賞」。）

文 姚松炎
編輯 黃海燕 

林茵 - 冇地 係真唔係？

通識導賞   星期日生活   2013年3月24日

【明報專訊】活在香港，「地少人多」是自幼在教科書上讀到定理，「土地供應不足」、及早「建立土地儲備」，則是官員念茲在茲的口號、也是回應住屋和樓價問題的標準答案。

因香港「鬧地荒」，所以海一定要填，公眾討論只能限制在填哪裏及如何減少對環境傷害的層次。

日前第二期「 優化土地供應策略」諮詢開始，從早前的二十五個填海選址中選了五個，連同人工島、岩洞，計劃造地三千公頃，未諮詢完已一副勢在必行的模樣。

不如停一停，諗一諗，

為何要增加土地供應？

什麼是土地儲備？

我們真的不夠地嗎？

去年匆匆下台的前發展局長麥齊光，最大貢獻是告訴我們政府一直秘而不宣的資料——

原來公眾早就擁有多達二千一百公頃的空置住宅地，惜討論未及深化就被其他議題掩蓋。

本土研究社剛出版的新書《不是土地供應——香港土地問題的迷思與真象》就為香港的土地、人口、房屋問題全面埋單計數，可說是理解香港土地問題入門必讀。

透過整全的數據和政策分析，該書拆解刻印在市民腦海多年的「地少人多」和「土地供應不足」兩大迷思；而真象則是，一味增加土地供應，不但不是解決問題的方案，反而是今天廣大市民陷入住屋困境的起源。

本文歸納書中一些精華論點，願更多香港人能認識自己的城市、自己的土地。

本書指出，官方指容納180萬新增人口即要增加4500公頃土地，原來亦沒有嚴謹基礎。官方按2010年700萬人口用了約7600公頃住宅地，及9900公頃配套基礎設施用地，得出住宅與配套用地比例約為1：1.3。

繼而推算出：

■每100萬人需要

1100公頃住宅地及1400公頃配套基礎設施

■新增180萬人就需要

2000公頃住宅地及2500公頃配套基礎設施，合共4500公頃

前述已指出，政府人口推算修改為2039年有842萬，新增人口減至132萬，則按政府的方程式，未來26年的新增土地需求應修正為3300公頃。

不容忽視的是，這套算法的基礎其實非常粗疏，當中完全沒有評估過，新增的人口將會居住公營房屋、私人樓宇還是鄉郊居所。從附圖可見，居於不同種類樓宇的居民，佔地面積大相逕庭。如果新增的132萬人口全是低收入人士，居住公屋，則他們的住宅連同配套設施只需1400公頃地了！沒有考慮未來人口的入息和住屋負擔能力如何，需求從何算起？而且，配套基礎設施包括工商用地和道路，當中道路一項，因往日各新市鎮之間分佈甚廣，需建公路接駁，故在往日的發展過程中佔地比重甚高，但今天的道路網已大致建成，未來再發展新的住宅區時，已未必再需要建這麼多的道路，住宅與配套用地的1：1.3比例亦有高估之嫌。

文 林茵

編輯 蔡曉彤

何謂土地儲備？

【明報專訊】是次「優化土地供應策略——維港以外填海及發展岩洞」諮詢，政府指填海是為了建立「超出短期土地需要」的「土地儲備」，故現階段不會指定新填海土地的用途，只為了便利將來一需要就可即時使用。這一方面與其致力營造的「刻下已無地可用」的急逼印象相矛盾，亦令公眾難以開展有意義的討論；不了解土地將來的用途，又如何衡量社會得益和應否付出填海的相應代價呢？

翻舊帳：西九填海區

看本土研究社翻出的舊帳——1990年代的玫瑰園計劃，官方文件明定340公頃的西九龍填海區，除了興建連接機場的道路外，其提供的住宅是作市區重建的安置之用，以保存居民和商戶在原區「根深柢固的社會經濟關係」、「可容納人口約為55萬，其中大部分為擠逼的都會區的受安置居民」。今日所見，大部分這些土地建成由長沙灣、奧運至九龍站的豪宅區，連中產人士都難以負擔，舊城區居民不是被驅逐至偏遠公屋、就是蝸居劏房。對此，本書提出一個全港市民都應關心的問題：連用途都沒指定的新填海計劃，若干年後公眾如何確保這些為「大局」而犧牲的地方用得其所？

不是土地供應，那是……？

【明報專訊】書中前半部破解迷思，後半部則主要討論房屋問題的真象和解決方向。本土研究社認為，目前困擾市民大眾的房屋問題，不是源於土地供應不足，而是土地用途的分配與市民需要脫節。

自2002年的孫九招至梁振英上台，這十年間政府都強調私營主導、只負責土地供應，即使由2011年起的《施政報告》有提出每年公屋及私人住宅建屋量，亦非硬性指標，政府不一定會達成，私人發展商亦仍是按市場狀况自行決定。而且，政府並無就市民購買私樓的意願和負擔能力作統計調查，無論其提出的建屋目標、還是實際落成的建屋量及樓宇種類，都與市民的實際住屋需要脫節；增加土地供應，只應付了房屋作為投資工具的「市場需求」。

不靠賣地 庫房都會水浸

回頭想想，政府為何如此熱中於「增加土地供應」？除了對「大市場小政府」的執迷外，人們最易想到的是香港低稅率、政府依靠賣地作主要收入來源。原來這又是另一個迷思！書中引用公共專業聯盟黎廣德的文章指出——過去5年政府賣地收入1000億元，不及同期綜合財政盈餘3063億元的三分之一，換言之，即使政府零地價「還地於民」，香港仍會水浸庫房。

另一方面，市民寄望賣地收入豐厚，政府就會用來改善醫療、教育等民生事務，亦是空夢一場。其實政府所有土地相關收入（包括賣地和補地價等）都會撥入「基本工程儲備基金」，只用來發展基建工程，基建之完善又將推高土地價值，於是政府又再賣地、獲豐厚收入、再搞基建，香港就此陷入停不了的發展怪圈！這基金每年約有600億元收入，差不多夠每年起一條高鐵，而目前1325.8億元儲備，不但一般市民無從得益，弱勢社群更會因地價上升和基建發展被逼遷，生活質素不升反跌。