星期日生活
2015年1月25日
【明報專訊】施政報告提出計劃，局長姑且稱之為「綠表置業先導計劃」，目的讓富起來的公屋租戶向上流動，可以低價購買全新公屋，政府打本五成，讓租戶早成業主，然後歸還舊公屋再出租，加快流轉云云。計劃卻引來社會劣評如潮，包括（一）計劃既未能加快公屋輪候家庭上樓速度，反會做成最少九個月的延誤；（二）綠表富戶本已享有資助多年，卻易請難送，為了讓富戶更上一層樓，政府增加資助，由資助月租，改為資助地價，被評為制度不公；（三）當此極高樓價之際，把公屋由租轉售，訂價卻以市價計算折讓，即使五折仍然超出一般公屋家庭負擔能力，若非富戶實亦難以上流。
但社會有意見認為，出售公屋、居屋，皆反應熱烈，出現大幅超額認購，實乃天與人歸。况且，有新加坡出售組屋為例，廉價出售資助房屋對穩定社會作用，彰彰明甚。
事實上，政府近年積極增建公屋、居屋，勢必進一步提高資助房屋佔全港房屋的比例。根據房委會資料，現時出租公屋單位數量782,000間，約佔全港住宅單位的30%，資助房屋如居屋單位等則約有394,000間，佔15%，即資助房屋已約佔全港房屋的45%。根據長策報告，未來10年建屋目標48萬間，其中29萬間為資助房屋，只有19萬間為私人住宅，換言之，10年後的資助房屋將由現在的45%，進一步上升至47%。香港的房屋政策彷彿正慢慢走向新加坡組屋化，公營資助房屋佔總體住宅單位的比例將會愈來愈高，最終達至資助房屋佔絕大多數，好比新加坡現時的組屋單位約佔全國住宅單位的88%，是否公屋高比例就可以安居樂業？
在星是權利 在港是福利
然而，香港的資助房屋政策與新加坡的資助房屋政策的最大分別，亦是根本上的分別，並非數量上或者比例上的不同，而是房屋政策的原則有別。新加坡的資助房屋是公民權利，大致上任何新加坡公民，除了超級富豪家庭外，其他公民一律享有政府資助房屋的權利，不但房屋的面積和質素優越，價格均在可負擔能力範圍，可租可買，任君選擇，且政令必行，恆常可信。根據國際住房研究機構Demographia上星期最新發表的報告，2014年新加坡的樓價與收入比只有5.0倍，屬可負擔範圍之內。相反，香港的資助房屋只是貧民福利，屬救濟性質，因此，只有低收入家庭，經過入息審查和資產審查合格，證明屬貧窮家庭，才有資格申請資助房屋。房屋的面積和質量較差，基本政策目的只是為了盡量避免有人無家可歸，談不上安居樂業。
更不幸的是，香港的資助房屋的申請辦法均須浪費大量交易費用，出租公屋需要長時間排隊，現時一般家庭由接受申請後起計，需時約3年，其他低分申請者如單身人士需時更長，動輒5至7年。輪候期間，無依無靠，或付高昂租金，或住危樓劏房，甚至等不及上樓，飲恨而終。而申請居屋者，不但須通過入息與資產審查，而且朝令夕改，時而停建，時而改弦更張，什麼私人參建、置安心、先租後買、混合發展模式，五花八門，卻總是僧多粥少，每每出現過百倍超額認購，政府以抽籤決定誰獲資助，把基本住屋需要變成一場賭博：時來風送滕王閣，扶搖直上萬戶侯；命途多舛棺材屋，餐風飲露入窮途。况且，居屋的售價並非以申請家庭入息的可負擔上限為依歸，而是根據當時市價的七折計算。以現時香港的樓價與收入比高達17.0倍的驚人數字計算，不但遠超新加坡兩倍有多，更加超出了部分合資格家庭的可負擔能力，導致兩批不幸家庭，一批固然是因為運滯而未能被抽中的家庭，更不幸的是一批既超出申請出租公屋資格，但又無力負擔購買資助居屋的家庭，活在夾縫中，求公不得，求居不能。
這種房屋福利政策迫使年輕人18歲馬上申請公屋，因為只有此時，在未有收入之際，資格尚可符合。一旦公屋在手，以後無論收入如何大升，均可繼續獲得資助，甚至獲得額外着數，譬如平價購買新公屋，政府打本五成，還有止蝕回購安排，均只有綠表家庭（即已享有出租公屋家庭）才有資格一享再享，更獨享優先購買一手和二手居屋特權，尊貴待遇，唯憑當年入息低、入表快、運氣好，先入公屋者為王。
正因為香港房屋資助政策講求申請時間與策略，一子錯滿盤皆落索，政策令全城家庭扭盡六壬，只為成功獲得資助房屋，不惜減人工，不晉升，浪費人生。當新加坡的年輕人可以全心全意努力發展事業和貢獻社會的時候，香港的年輕人卻在自怨自艾，左顧右盼如何申請資助房屋；當新加坡人人能夠安居樂業、全情投入共同發展社會的時候，香港卻人人自危、朝不保夕，無暇關顧社會變化。此消彼長，日子有功，不同的房屋政策主導不同的行為，決定生活安穩還是長期憂慮，最後帶來不同的社會氛圍，影響深遠。
因此，即使香港公營資助房屋的數量正在急遽上升，若果資助房屋政策仍然是以貧民福利為本，而非公民權利為念，加上政府繼續奉行高地價政策與及製造房屋供應寡頭壟斷，人心仍然無法安穩，低收入家庭徒把精神放在申請公屋、居屋之上，高收入家庭、政府、商人則把心力放在炒地炒樓的發達夢中，鼓吹功利，自毁長城。
當然，世上沒有免費午餐，推行公民適切居住權利的房屋政策，必然需要大量資金和土地，因此，稅項的增加或所難免，而且政府必須具備人口管制及擴張城市版圖的能力，長遠方可持續為不斷增加的公民提供適切居所。
每年一房屋怪招 最終一團糟
與其每年推一項房屋怪招，一時港人港地，一時白居二，今次又綠置先導，最終都是一團糟，香港政府不如馬上展開真正的長遠房屋政策諮詢，不是那種計算10年供求數量模型的政策，而是真正從根本原則出發，到底市民希望香港長遠的資助房屋是公民權利，抑或是貧民福利？大家情願改革稅制，改變人口與城規制度來達至房屋權利，還是沿用今天救助扶貧式的房屋福利制度，繼續窮人鬥命長、中產鬥運氣、權貴鬥貪婪的全民耗費精力於房屋的社會氛圍？
然而，自由經濟學派認為市場競爭效率最高，房屋作為可交易投資工具，讓市場決定最高價值，讓全球富豪競爭，追逐資源回報極限，無力負擔者與被淘汰者理應離開此地，另尋歸宿，市場自然平衡。似乎香港現屆政府主掌決策的官員皆以此理論為依歸，特首更已直接明言，家庭入息低於中位數的皆不應獲政治權利，並呼籲對社會不滿的年輕人尋找他鄉的機遇。
但事實上，早在1966年聯合國人權公約已把適切居所列為公民權利，香港作為簽約一方，有責任履行以可負擔房屋作為公民權利的條約。經濟學殿堂級大師約翰密爾（1848年）的經典之作：政治經濟原理第一章第十二節中清晰闡明，土地從本質上與一般生產要素與別不同，土地乃自然恩賜，盤古初開本已有之，土地的存在並不涉及任何人力的投放，因此土地價值從經濟本質而言並不屬於任何人，土地之使用乃建基於民眾之容讓，故必須以公眾利益為優先，這與其他資源的使用權及獲益權有着根本的差別，亦是房屋理應視為權利之基礎。
所謂權利，即視房屋為公民所應得，不論貧富；視土地為公有，公平共享；視公民安居樂業為政府應有之義，安心所需。可惜，自從天道衰微，天下盡歸皇土，官賈則以房屋為資產，價高者得；以土地權益為交易，官商勾結；以吞併掠奪為壟斷，囤積居奇。
幸天之未喪斯文，最近Anna Miller (2014)的Public Housing Works，分析了維也納和新加坡的資助房屋政策，點出了兩地以房屋為民權的治國理念，民心歸向。香港房屋政策何去何從，命繫一念。
作者是中文大學未來城市研究所副所長
文 姚松炎
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