姚松炎 - 從灰色到綠色凱恩斯經濟政策

星期日生活   2016年1月31日

【明報專訊】全球經濟步入增長停滯的可能性愈來愈高，經濟合作與發展組織（OECD）更加預測全球可能出現經濟衰退[1]，2015年的國際貿易增幅只達2%，升幅之低與過去50年的五次衰退（1975、1982-83、2001、2009年）情况相似。事實上，即使各國濫發銀根多年，仍然無法提振經濟；美國經濟剛剛復蘇，有氣無力，歐盟經濟陷入長期低增長，中國的經濟數據更已淪為國際笑話，俄羅斯、巴西、台灣等經濟體已經連續幾季負增長，澳門的GDP更出現罕見的25%跌幅。

情况令人聯想起上世紀三十年代的經濟大蕭條，當時亦催生了凱恩斯經濟理論。所謂的凱恩斯經濟學派，泛指政府透過加大投資，刺激經濟，包括透過借貸來發展基建，直接加大經濟增長。國內一般稱為鐵公基，亦是近年產能過剩及「鬼城」（即樓宇落成後賣不出）出現的主因。雖然近年已經有多份研究[2]證明凱恩斯經濟政策會導致經濟效益受損，但當經濟走下坡，失業率上升，政府為了政治上的穩定和政商界的自身利益，一般會「明知不可為而為之」。

香港政府其實是凱恩斯學派的忠實追隨者，發展基建已經成為香港政府的最重要施政方針之一，亦是政府開支之中最高比例的項目之一[3]，這背後當然與賣地旋轉門的利益輸送有關，但政府口頭上仍以社會效益作為藉口，包括過去的十大工程和現時的5000億元大白象工程，政府一直以提高就業率作為興建這些基建工程的辯解。

近期的5000億元基建包括機場三跑、高鐵，港珠澳大橋、蓮塘口岸等幾項工程。即使香港面臨勞工不足的情况，不斷輸入外勞，但有團體叫停高鐵，答案竟然係停建高鐵會引致七千勞工失業。

然而，隨着全球暖化逼在眉睫，惡劣天氣殺到埋身，凱恩斯式的大興土木，毁山滅林已經不合宜，把灰色石屎鋪天蓋地，只為增加經濟產值，帶動就業，早已為人唾棄。這種灰色凱恩斯經濟政策盲目浪費資源，飲鴆止渴，把人類推向滅亡，早應禁止。

但正如上文提到，當前經濟步入衰退，一旦失業大軍湧現，救經濟刻不容緩，急如星火，政府為免倒台，加上自己利益，一定兵行險着，大灑金錢。既然改不了政府的劣根性，唯有把灰色凱恩斯改為綠色凱恩斯，刺激經濟的同時，可以救救地球，雖然有損效益，尚算兩害取其輕。

建議一：用百億改用太陽能

譬如只需要動用100億港元為香港的發電裝置由化石能源改為太陽能（US$0.25/KWh），便可以為香港每年消耗的430億度電力的一成（約59億度[4]）轉為零碳，即減少263萬公噸碳排放，拯救地球。另根據美際開發銀行2014年報告[5]，改用再生能源的社會效益高達US$0.285/KWh。換言之，若果數據在香港適用，把香港的發電裝置全部改為太陽能發電，總社會效益每年可達131億港元，長遠有利香港改善市民生活，單單減少因污染造成的疾病和死亡一項，已是功德無量。

報告中所指的社會效益包括經濟效益提升和社會成本下降。經濟效益包括就業增加和減少電費。社會成本下降則指紓緩全球暖化，控制空氣污染，及保障能源自給的安全。

香港的研究亦有差不多幅度的社會效益，根據WWF（2015）[5]估算，每年發電引致的碳排放的社會成本高達64億港元（US$35/T），而發電所需的天然氣成本在2015年為178億元，但將會急升至2035年的604億元。換言之，若改用再生能源，為香港節省的直接生產成本和間接社會成本均非常巨大，在2035年時達到671億港元，遠高於投資於交通基建的社會效益價值。

建議二：用4000億回購荒廢農地

此外，綠色凱恩斯政策亦可動用大約4000億港元全面收回新界3800公頃荒廢農地（根據現時政府出價每方呎1100元賠償新界農地計算），可以即時復耕，為香港的蔬菜自給率提升30%，市民除了享用新鮮食用蔬菜外，對減少農藥、化肥等污染，以致減少運輸碳里程都有莫大裨益，健康無價，飲食為先。

或者可以動用1200億元收回1200公頃新界棕土，發展公屋，改善環境，糾正規劃失誤，一舉三得。若以一半土地面積作為興建公屋計算，地積比率5倍，則已可發展60萬間房屋，解決政府的所謂土地不足問題。况且，棕土本來就不容於新界，地契列明農業用途，只不過政府敗了官司，不能執行權益而已。如今既需土地，何不順便糾正政府的規劃失誤，以免夜長夢多，污染泥足深陷。

建議三：用1200億回購棕土建屋

上月全球首長在巴黎COP21會議簽訂的減碳協議，中國和香港本來就需要為未來的減碳減廢作出長遠有效的措施，今年政府亦要向聯合國提交生物多樣性國際公約報告，香港政府本來就需要為可持續發展和改善環境作出努力。然而，灰色凱恩斯經濟政策不斷填海推土，毁山滅林，只會把香港的碳排放愈排愈多，把香港的居住環境愈變愈差，生物多樣性愈來愈少。這種舊式發展方程已經窮途末路，不值留戀。

叫停灰色凱恩斯經濟政策，既可避免無謂的資源浪費，更可阻止全球暖化進一步惡化，和香港宜居度日走下坡。相反，綠色凱恩斯經濟政策，仍可滿足政商界的政府干預大有為迷思外，更可改善城市污染問題，避免穹頂之下無青天，湖海之內無淨魚，朝着可持續社區的方向，邁向循環城市，落實四零方案（零耗糧、零耗水、零耗能、零排廢）的自給生活，為未來理想城市踏出堅實的一步。

註：

[1] Reuters (2015) OECD warns of global trade slowdown, trims growth outlook again，Markets, Nov. 9.

[2] Mitchell, D.J. (2005) The Impact of Government Spending on Economic Growth, The Heritage Foundation,

[3] 2013/14年度的政府工程支出達883億港元，佔政府全年總開支3,157億港元的28%

[4] WWF (2015) 香港2050能源願景，碳排放和用電的共治良方，世界自然基金

[5] Vergara, W., Isbell, P., Rios, A.R., Gomez, J.R., Alves, L. (2014) Societal benefits from renewable energy in Latin America and the Caribbean, Technical Note No. IDB-TN-623, Inter-American Development Bank.

文／姚松炎（中文大學未來城市研究所副所長）

美術／郭家樂

編輯／馮少榮

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阿離 - 港式Transformers

星期日生活   2015年6月28日

【明報專訊】香港像一個石榴。

外表光鮮飽滿，擘開，一叢叢種子擠得骨肉撕磨。

然而，在香港這個石榴裏，每棵種子能佔的空間都不同：有多少位置，在乎那顆種子有多少水分。

沒有水分的種子，只能縮得好小好細，不斷改變自身的形狀和需要，嘗試在夾縫裏佔一點存活的條件，不至於裸活無家。

劏房戶就是這些小種子。

阿歡，租齡4年，與丈夫分居後，與兩個兒子遷出，先在醫局街租住一個廚廁共用的單房，三口子擠在月租1300元的40呎房內。13年遷至現居的唐6樓套房，租金由3800元升至4000元，連水電費4600元，佔她差不多整份茶餐廳兼職的薪金，大兒子在快餐店打工幫補家計，小兒還在學。「呢邊都算大喇。」阿歡說。呢邊是120呎。

阿芬，與丈夫分開後和兩個就讀大學和大專的女兒搬出，周末時10歲兒子會回來留宿。在同一單位居住3年，租金未計水電費由3400升至3600元，佔她的庶務工月薪超過三成。現居兩房一廳的唐6樓套房，廳中間有一條大樑柱，把整個廳隔成一個「凹」字，其中一個房置於騎樓，每逢大車駛過、打風，房會震。這個看來相對較大的細單位，共160呎。

阿美，現獨居於80呎唐4樓套房1年多。長條形的家，最大是一張上三呎下四呎的碌架牀，牀是她主要的生活場所。07年開始劏房生活，換過同區三個不同地方，第一間2500元，第二間2700元，都比現在的房間要大，死慳死抵電費60元水費30元。她當兼職保安，租佔去她的人工約一半。

電__你唔開都係要幫人交電費

劏房戶的水電費一般比正常家庭為高，由於住宅的水電費都以漸進式計算，意即用得愈多，每度水電量收費愈高。因此一個住宅裏劏房愈多，每戶劏房戶的每度水電費愈高，因為電力公司和水務署多數只以住宅的總用電量收費而非分表收費，業主最終會把總數按自行安裝的每戶水電表來攤分。阿芬埋怨說，夏天自己不敢多開冷氣，但同住的另外四戶卻天天冷氣浸房，「你唔開都係要幫人交！」一張電費單總數四千多，對表分交，她家用400幾度電卻要交600多元電費，計落1.5元一度電，比正常住宅的首400度8毫要高差不多一倍。

阿美一個人住，也感電費貴得嚇人，「搬咗嚟呢度發覺啲電費好勁，300幾蚊，都係開咗陣抽濕機，同埋個熱水爐咋！」自此，她少用熱水爐，在家旁的公廁冲凍水涼冲了一年多，後來得知附近的室內運動場有冷熱水可供冲涼，還開放至11時半，「次次落到去都係一家幾口，啲阿媽帶埋啲仔呀女呀就去冲涼，撞啱有時就要排隊呀！7間冲涼房，有門關有嘢掛有浴簾！」一問之下，大多是附近的劏房戶，「佢哋話電費貴水費貴吖嘛！一家幾口點應付？」夜了回家，她就冲凍水，冬天如一，「開一開個熱水爐好犀利呀！行得好快呀個（電）表！」夜裏，即使房內黑得伸手不見五指，她也不開燈，在門口攝一塊板開一線門隙，讓走廊的燈光透進來，「夜晚你有透光去廁所就方便，有大門的光管我就唔使開燈，開一開燈就1.4蚊。唔係一度電都要兩毫啦！」

水__只等待水從喉中滴

水費和電費一樣水漲船高，阿芬唯有把洗面水儲起用以冲廁所，原來唐樓大多用淡水冲廁，「抆一抆都係錢嚟㗎！」計埋都要10元1度水（1立方米），比平常住戶的次31立方米4.16元一度貴得多。有劏房為了慳水費，從來不開水喉，只等待水從水喉中滴出來再用。兩個桶，裝一條喉，還要調校好位置，這樣用水就可以不用跳表計錢。

腿__返工企全日 返家爬六層

劏房多在沒有電梯的舊唐樓，從事體力勞動工作的阿歡和阿芬，每天放工都要走六層樓梯回家，肌體勞累。做樓面的阿歡整天行行企企，回家還要上下走6層，晚晚腳抽筋，因此回家後都不會外出。阿芬膝頭勞損，要吃鈣片補充，即便是跨上高出的冲涼地台也感吃力。因為家中「凹」字形，沒甚活動空間，轉個身也顯窄，一張靠背的櫈也放不下。

火__風扇不能長開

劏房戶最怕的，就是火警。一有火災，由於居住擠迫，不知道能否適時逃脫。為了降低火災機會，她們對於家電的負荷非常警覺。阿美家中有兩把風扇，並不是因為太熱（當然家裏也很焗），而是怕長期開一把，會令風扇摩打過熱而着火，因此要輛流替換，以免任何一把負荷過重，「我哋好易死㗎咋，呢度走火都無得走，一火燭就死梗㗎！」

衣__碌架牀綁鐵鏈掛衫

在劏房，放一個衣櫃很不划算，衣服能摺能放，不一定要像琴鍵一樣掛起鋪展出來。阿歡的家不夠位放洗衣機，唯有把衫手洗好後掛在天台曬乾，收回來後就掛在那條由碌架牀綁向窗花的鐵鏈上，三口子的衣物堆疊似小山。阿美比較簡單，在樓下撿來四塊用剩的地磚，墊高碌架牀，找個紙皮箱把衣服放進去，再把紙皮箱「踢入牀下底」。一路搬，一路丟掉不少衣服雜物，「但幾件恤衫就無掉，靚嘢嚟嘛。（笑）」她還切實想過一喼走天涯。

食__電磁爐只能滾蒸

沒有一戶是用明火煮食，一來石油氣貴，二來怕引起火警。電磁爐絕對是劏房必備，但也限制了能煮的菜式。如果肥媽真的要教人「食平啲」，應該以劏房戶的煮食設備作為基標教煮餸。因為電磁爐火力不大，因此她們最多是滾菜淥麵，或蒸蒸排骨肉餅，炒煮炸也少做。沒有廚房間隔的，就像阿美一樣在牀上煮，又或者自行用木板搭建一個臨時煮食區，一張枱一個飯煲一個電磁爐，就能下廚。有時，當房間太小，就是雪櫃也放不下，就要調整飲食習慣。阿美家中沒有雪櫃，因此每次買菜都要餐餐買餐餐清；沒有雪櫃就不能存放食物，包括她愛吃的雪糕和榴槤了，「我既至愛就再無食啦！（笑）」

牀__煮食瞓都係嗰度

碌架牀是劏房戶的恩物。向高發展，把房間可使用的空間擴大，瞓又得，儲物又得，還有更多用途。阿美的牀像一條小舟。鋪着竹席的牀，上面有枕頭被鋪，也有電磁爐和煲，「煮又係嗰度食又係嗰度瞓又係嗰度。」牀緣與大門只隔兩個階磚，中間一條罅隙僅可放腳。

阿歡與兩個兒子同睡一張碌架牀，兒子們睡上層，她在下。兩個兒子身高超過一米七，兩個人躺直時，4隻腳就伸出牀外，日復日，愈長愈長。她記得，在孩子6年級時，第一次到香港玩，「佢哋好激動呀，返到嚟同我講，嘩香港地好乜嘢喎！我哋搭雙層巴士，我哋搭上面嗰層喎！好多嘢講。」搬到劏房後，兒子們性格改變，愈來愈沉默。即使同睡一牀，也沒有話。

天大地大 容不下窮人__

劏房戶的生活需要大量的微小規劃和規訓，才能維持緊絀的生活，短促顛簸的安定。存活，變成了一種思考和體力勞動。這個人均30至50呎的空間，能否足以支撐一個人的生命，與想望。「自己搬出嚟住，周圍搵地方搬，我都覺得自己好勇敢㗎啦，好叻㗎喇！天大地大，有咩容納唔到你？」阿美笑說，一腔的樂觀豪邁，使人欽佩。

然而世界的無情在於，天大地大，就是容不下窮人。

阿離 - 離地政府的離地數據

星期日生活   2015年6月28日

圖表見原網頁

【明報專訊】中大未來城市研究所在周四發表劏房研究，公布了幾組數據，當中被廣為引述的，是劏房平均租金佔收入比率（租收比）已上升至41.1%，高於2013年由政府委託Policy 21所做同類劏房調查的29.2%，以及過去3次人口普查中的約27%至25% （註），並超出租金佔收入不超過三成的國際標準。友說，四成，差不多啦，租金佔收入一大份，就像「阿媽係女人」一樣，人所共知，比起劏房戶，更多人用整份糧供樓，負擔更重。

租金佔收入四成，到底有多嚴重。問負責研究的未來城市研究所副所長姚松炎，他卻說，四成這個數字，不能真正反映租金升幅。要更準確地呈現劏房戶的生存狀態，必須把人均面積納入計算，得出的實際數字便遠高於41.1%。

「真正反映現實嘅，應該係72.8%呢個數字。」他說，肯肯定地。

「呎控租收比72.8%」是組什麼數字？現時租收比的計算，多以中位數形式公布，卻無法顯示劏房在質量上的變化，而這個質變，就是人均居住面積。2013年Policy 21的研究中，人均面積為67.6平方呎（被訪者自填面積），但在這次報告中，已下跌至47.8平方呎，還低於公屋標準下限的7平方米（約70呎）。然而單看租收比四成的數字，是看不出這些「消失的呎數」的。姚松炎說，這種計算方法沒有考慮劏房戶為了夠錢有瓦遮頭，會「孟母三遷」愈搬愈細，而租收比在租金升幅高於家庭收入時便會被低估。如果以2013年的67.6平方呎作為基準，劏房戶的呎控租收比（按人均居住面積調整後的租收比）實質升至72.8%，兩年間升了一倍。以阿美為例，7年多來換了3間劏房，以往2500元可租百多呎，現在2800元只能租80呎，租貴了，但個人能生活的空間卻少了，她要付更高的價錢才能買到100呎的空間。

消失的人均居住面積

現行常用的有關房屋負擔能力的指標，主要包括1. 樓價與收入比、2. 按揭每月供款與收入比和3. 租收比，然而三者皆忽略了人均居住面積的問題。股評家周顯就曾指出，樓價問題應由平均呎價以及人均收入作評估，意即市民每年收入可買到多少呎樓面，而不是單靠樓價收入比及按揭收入比以判斷房屋的可負擔程度。劏房租金問題也一樣，「如果你唔理面積，只係計租金收入，廿幾個％無問題，國際話30%嘛，可以俾Policy Maker大大聲講話無問題㗎！」若把人均面積計算在內，呎控租收比則遠高於兩年前。72.8%說的，就是一個駭人的真實景象。

呎的疑惑 質的調查

這次報告在7個區域進行，包括觀塘、中西區、葵青、深水埗、大埔等，扣除了10多戶綜援戶，Sample size只有66戶，怎能反映香港全貌？姚松炎坦言，住戶數量的確不多，但調查卻是「1對1」的實地考查，而且他們對每個劏房的面積測量比以往的估算都更準確，「過往所有人做劏房研究，都無做面積核實」。劏房面積核實，如何做？研究的每份問卷，都靠社工實地入屋調查，然而收回來的呎數非常混亂，「第一次做叫個同事問個租戶（單位呎數），咁就出事，原來，除非你係professional，否則對個呎數係感覺唔到，無idea自己住緊幾多呎！」買樓，也可以見到建築面積和實用面積，「但係劏房係無譜㗎嘛！所以咪係估出嚟。簽約嘅時候無約，或者無寫呎數。個個都話自己住100呎！」靠估，就不能細緻地了解劏房呎數，從而計算人均面積，最後所得的呎控租收比便會有誤差。姚松炎想到一個方法，就是實地測量，再以該幢樓宇的建築圖則核實，以窗戶、走廊和門作定點，再在圖則中把每間劏房的分佈勾畫出來，「咁就知道佢哋嘅真實尺寸，下次再做調查就可以知佢哋有無搬去更細嘅單位」。

然而，愈住愈細，也是愈住愈貴。租金指數顯示，細單位的升幅遠比大單位高。研究期間，他驚訝發現連大埔都有不少劏房，因為人們已經無法負擔市區劏房。無怪乎住到元朗的豬欄，也要被迫遷。劏房問題不只是價錢和數量問題，還有質的問題，「要處理埋（劏房）嘅質量問題 ，我哋仲要講愈住愈遠，愈住愈細，愈住愈差，同埋愈住愈舊」。未來城市研究所會在7月公布劏房租金指數，以呈現租金的季度變化比較，以及比非劏房租金升幅的差異，和地區租金變化。

劏房對姚松炎來說，不是新鮮事，但這次調查有些不同。10多年來房屋研究，每每視察劏房，都是以專家身分，指出屋內的改建合不合法，幫住戶解決問題。「好飄然咁，從來唔會去到人與人之間，唔會同我哋講心底話，我唔會問佢背景係點。」姚松炎說，然而這次在數據以外，聽多了故事。住在擠迫的環境，最巨大的痛楚在於精神上，劏房的污名、被迫遷的憂慮，還有家庭的因生活困頓擠壓出來的酸苦，不為人道；不只生活和身體transform了，心，也變了形，「尤其是有小朋友嘅人。有位住銅鑼灣嘅女士，同老公離咗婚，自己獨力帶住兩個小朋友住一間劏房，一路講就一路喊，原因係個大女成日埋怨，點解要住係咁嘅地方，點解同學可以住咁好，我哋住咁差，點解我哋上唔到樓，細仔就成日喊話要買嘢，但佢交6000蚊租，最低工資，你諗吓點樣過？」

工具理性 無法理解家庭

家庭事，是超出工具理性所能理解的範圍。早前嬰兒與父母同牀後猝死的個案，不少人聽到一家五口擠劏房，就質疑何以經濟條件不好卻要生3個孩子。同樣的思維是，劏房電費貴，租戶憑什麼開冷氣？原因是，許多劏房根本沒有窗。

姚松炎記得一位退休老伯的故事。明明是居屋業主，卻搬出來住劏房，原因是兒子不夠錢買樓結婚，但拍拖多年不得不結，搬來同住後他卻和新抱不和，為免家庭吵鬧令兒子難做，他就自己搬了出來，「呢個case，你放喺公眾平台無人可憐佢」，「但你發現，原來房屋唔可以太緊絀，因為人係需要有一種靈活。家家都有本難唸的經，唔係香港有咁多個家庭，就用咁多個單位accommodate」。

家庭的維繫與價值傳承，不單需要情感的投入，還需要足夠的物質條件。超過常人能抵受的擠迫，不只是摧殘個人的精神與健康，還有家庭，「劏房係一個空間嘅問題，但背後衍生出來嘅社會、鄰里、家庭、精神問題可以好巨大」。數據能告訴我們失掉的呎數和金錢，卻無法量化散失掉的希望，與愛。

註：過去3次人口普查租收比為：2001年的27.3%、2006年的25.2%和2011年的25.7%。

文 阿離

編輯 利永倫

姚松炎 - 三跑的真正成本

2015年3月23日

星期二（17日），行政會議通過香港機場第三跑道計劃（下稱「三跑」），填海面積約650公頃，造價估計高達1415億港元，融資方案分 為三方面，包括：一、政府停收股息十年，估計約值530億元（未計時間值）；二、工程期間向旅客徵收180元建設費，約值500億元；三、機管局發債 470億元。

一時間大家只集中討論這1400多億元，彷彿「三跑」的成本就只有這1400多億元；而且由於融資方案毋須政府直接出錢，只須用者自付，市民似乎以為可以吃免費午餐，便宜樂貪。

其實，「三跑」是一項不折不扣的公私合營項目（PPP），政府實情出錢又出地，機管局則只負責舉債和收費，性質與數碼港項目大同小異，政府不但要包底，還須付出高昂的土地成本、社會成本、環境成本和生態成本，而利益卻屬於機管局，明顯是一項搵市民笨的投資項目。

土地社會 成本甚高

先計算政府在土地成本上的出資。根據雷鼎鳴教授的社會資助成本估算模型，填海面積650公頃，若以現時該區每呎賣地價格3000元計，即「三跑」的 土地總值高達1950億元；換言之，納稅人在「三跑」項目上的土地機會成本支出，已經超過機管局的總建造成本，更加是舉債金額的四倍。根據數碼港的合作協 議股權分配模式，政府在「三跑」項目的總承擔金額實為2480億元（1950億元地價與530億元股息），佔項目總經濟成本的74% （2480/﹝1415 + 1950﹞），納稅人才是項目的單一最大股東，卻完全沒有話事權，連獲利權都遭侵吞，真的是可怒也。

在數碼港項目，即使再過分，政府仍可從業務利潤中分得股息，但今回「三跑」項目竟敢明目張膽，連股息的利益都沒收，納稅人只有出資的份兒，半點回報都沒有，倡議者簡直是祈福黨，無知就騙，明知就搶。

即使你能接受土地成本和股息受騙，但當一家擁有壟斷航空權的機構，可以任意增收旅客建設費，不受民意監察，但經濟理論清楚告訴我們，這家擁有壟斷權 的機構有極大經濟誘因推高建造成本和營運成本，把機構的財富轉移到私人財團去，實行掏空國庫。有理由相信，「三跑」項目將會不斷超支，市民被迫繳付更多建 設費，可說肉隨砧板上。

機管局的融資股權佔不到15%，卻盡取全部盈利，兼且一權獨大，濫收費用，為所欲為。市民的融資股權高佔74%，反而不准分利，對項目無權過問，這是哪門子的投資騙局？

此外，地球之友曾就「三跑」項目進行「社會代價及回報評估」（SROI, Social Return on Investment），單單計算2012-2061年間的碳排放和噪音影響，其社會成本已經高達1600至6600億港元，還未計算環境成本和生態 成 本。「三跑」的真正成本其實遠遠不止這1000多億元。

然而，政府堅持興建「三跑」的理據，不過兩項：一、預計機場飽和；二、保持競爭優勢。這兩點理據實在無稽，嚴重扭曲經濟邏輯。試問當需求上升，市場 是否必須增加供應？一旦未能增加供應，是否意味會失去競爭優勢？譬如以近期的奶粉荒為例，因為境外遊客對本地奶粉的需求急增，按照政府的邏輯，供應商理應 馬上多建牧場，增加供應以保持競爭力，避免邊緣化，否則會受淘汰。

錯判供需 得不償失

實情是，幾隻名牌奶粉繼續長期供不應求，經常缺貨，市場的規律就是以價格調節需求。即使供應商不抬價，零售商自會以價格分流；就算零售商也不抬價， 必然吸引一群水貨客來爭奪，最終還是透過價格來解決飽和的問題，又怎麼會因為價格給市況推高，而令名牌奶粉失去競爭優勢？相反，愈是名牌，價格愈高，競爭 愈有優勢，其他牌子望塵莫及。

供應商考慮是否增加供應，必先衡量需求增長是否持續，若為短期波動增長，貿然投入大量固定投資增產，一旦需求回落，隨時血本無歸。譬如幾年前一家補 習社急速擴張，當時業績彪炳，需求逐年上升，門庭若市，怎料政府突然取消高考，把中五和中七兩次公開試合併為一次文憑試，補習生意馬上減少一半，需求增長 錯判，後果堪虞。這例子亦說明，以增加供應來滿足需求也不一定保證優勢。

身為老師，這種情況其實清楚不過。譬如有一課程非常受學生歡迎，報名人數遠超供應，若想滿足需求增長，要不然就只好加大班房，或者多加幾班；但如此 一來，大班教學，難免影響教學質素，若多加幾班，老師神疲力困，效果更差，所以一般只會限額收生，情願拒人於千里之外，亦不想誤人子弟，怎會因為限額收 生，影響競爭優勢？相反，若不限制需求增長，不斷增加服務供應，最終導致質素每況愈下，名牌不再，到時就真的給世界淘汰了。

香港國際機場本是世界級名牌，但過去幾年因為需求增長，機場又想大小通吃，導致服務質素下降，得不償失。其實，當增加供應的成本過高，大可考慮先以 價格分流，與區域機場協作，不但可免大興土木，破壞環境，又可避免進行高風險投資，更可增加即時回報，改善效率，提升質素，有利長遠建構區域分流。

中文大學未來城市研究所副所長、人人監機會成員 

姚松炎 - 住屋：贏在起跑線

星期日生活   2015年3日1日

【明報專訊】過去三日，先有財政預算案，繼有發展局賣地表，復有金管局公布收緊按揭成數，針對私人房屋市場的需求和待遇，實行層層收緊，步步進逼。相反，對資助房屋的需求和優惠，卻提供面面放寬，處處厚待。似乎香港政府有計劃進一步加強這套「贏在起跑線」的房屋競爭遊戲，令公營房屋的競爭更加白熱化，私人住屋更加無法負擔。

首先，在財爺的預算案中，坊間原本盛傳有關對細單位加辣的措施，一一欠奉。基本上完全沒有任何解決樓價與租金不能負擔的方案，僅向已貴為業主的家庭提供兩季免差餉的優惠，對未置業或者正在租住私人樓宇的家庭而言，卻被「飛沙走甜」零優惠。相反，資助房屋的待遇則相當優厚，包括提供一個月免租，更首次提出特別專為資助出售房屋業主的「補價貸款擔保計劃」，可以向按揭證券公司借錢補地價，只還息不還本，甚至本息不還，便可出租或出售房屋，鼓勵以資助房屋作為賺錢工具。（現時報道說未到出售，本息均不用還，但我相信最終並不可能。）

收緊私樓市場 放寬公屋限制

同日，房委會亦建議提高申請資助出租房屋的入息與資產限額（分別提高5.8%及7%），讓更多家庭可以加入爭奪房屋資助，令競爭加劇。以現時已經長達二十七萬家庭的輪候冊而言，資助房屋（包括出租和出售）的總供應量每年最高只有二萬九千間，本已是僧多粥少，現在放寬申請限制，勢必增加輪候人數，拖長輪候時間，或者減低中籤機會。

未置業或仍租住的家庭對財爺預算無望，唯有寄望發展局的賣地公布，希望增加供應，遏抑樓價和租金上升。豈料公布的賣地計劃，其估計可供應的總樓宇數量，全年只有一萬六千間，與去年的估計一萬五千五百間差不多，但最終只能賣出土地興建6,300間房屋 [0]，達成率低於一半。更不堪的是，在29幅賣地當中，竟然有超過一半，總數達15幅是尚未通過城規改劃申請，即係煲無米粥，「吹吓水」而已，達成率可能比去年更低。如此賣地表等同向市場宣布，土地供應根本無法增加，若果外圍因素不變，樓價與租金繼續上升可期。未置業或仍租住的家庭又一次大受打擊。

前兩日心情尚未平復，本已憂心忡忡，周五突然傳來噩耗，晴天霹靂！金管局突然大幅收緊按揭成數，由七成降至六成，連「按保」都從九成下調至八成。本來政府見死不救，唯有人自救，多年來辛辛苦苦、死慳死抵儲了首期，以為可以買樓，怎料一聲收緊按揭，即時生效，買樓夢碎，業主聞風更馬上加租，走投無路，只怪自己當年沒有申請公屋。

房屋資助覆水難收

所謂贏在起跑線，先上公屋者為王。現時的制度完全扭曲資助房屋作為扶助低收入家庭的福利政策原意。根據現時入住公屋的機制，是否合資格住在資助出租房屋（公屋）只考慮申請時的入息和資產，只要申請時不超過限額，一旦成功獲得編配公屋單位，基本上可以享用終身，甚至讓後人繼承。即使被發現家庭入息或資產已超出限額，一般只須繳交雙倍租金，仍然可以繼續居住。根據統計處的資料，現時有多達三十萬戶入住公屋的家庭，可能已經超出入息和資產限額。

只要公屋在手，既享低租優惠，亦可隨時以優先及優惠價購買資助出售房屋（居屋），若果成功買得居屋，資助更是永久享有，永不審查，即使成為世界首富，資助仍然永享，除非業主自行放棄資助，否則永不收回。現時的資助金額一般以樓價的三成至四成半折讓不等，換言之，資助金額實際上與樓價同步上升，即使樓價大跌，業主還有特惠條款，可以原價賣給房委會，保證回購協議永久生效。

事實上，今次財爺預算案中有關「補價貸款擔保計劃」，繼「白居二」計劃後，再一次明益居屋業主，可以借錢補地價，只還息不還本，甚至本息不還，便可出租或出售居屋，直至業主過世或者轉售後才需還本還息，市民的反應一般認為計劃加劇炒風，助長租金上升，不明白為什麼政府多重優待居屋業主。其實只要明白現時資助出售房屋制度中有關永久資助的荒謬，就明白政府唯一可以收回資助的方法就只有提供更多利益，誘使受資助者放棄資助。這就是政府經常提到的加快流轉，意指加快收回資助，讓資助可以流轉。但如何收回資助？上次白居二計劃透過增加買家，炒高居屋價平均15%[1]，讓居屋業主獲得額外利益，成功誘使部分業主出售居屋，放棄資助，但配額竟然用不到一半，反映利誘不足。今次加碼，補價貸款借屍還魂，把本來就存在的借錢補地價計劃進一步優化，首次在港提供還息不還本，甚至本息皆不還的按揭計劃，大大增加誘因放棄資助。

得人恩果者賞 自食其力者罰

我和兩位港大同事三年前已提出有關居屋資助難以收回的問題，不能永續，因此曾提議居者有「期」屋 [2]，即把永久資助改為有限年期，但政府反喜以利套利，以利誘收回資助，因而造成今天多層優惠集於居屋一身的怪現象。曾受資助而又已發迹者反而獲得愈多資助，得人恩果者賞；從未獲資助而又有骨氣者反遭打壓，自食其力者罰。正如上月本欄提到，房屋到底是權利還是福利？現時香港的資助房屋出現易入難出，甚至有入無出的情况，彷彿已經變成權利，但實情卻是一頭先福利、後權利四不象。關鍵就在起跑線，在香港若想獲得資助房屋的權利，在申請時必須先符合低收入和低資產的福利審查要求，但只要通過審查，獲編配資助房屋，房屋便成為權利，即使飛黃騰達，坐擁千萬豪宅，富可敵國，仍然可以繼續享有資助。除非政府給予更多利益，達至可以滿足放棄資助的價值，才有望收回資助，加快流轉。這就把人的一生命運決定在政府手中，十八歲決定終身。

富爸媽窮爸媽決定未來

若果沒有申請到公屋，在私人市場更加是贏在起跑線，看您有冇富爸媽，我們未來城市研究所最近的調查發現[3]，超過四成年輕被訪者認為能否置業，取決於有冇父母財政支援。

可笑是金管局竟然解釋今次收緊按揭是為了遏抑細價樓價格，然而2014年4月金管局研究部總裁[4]發表論文，根據1991年至2014年多次收緊按揭的結果，發現收緊按揭無助於遏抑樓價。即使不懂數量分析，只要回顧過去六年，金管局已經多次收緊按揭，但樓價仍然繼續升；雖然每次收緊都能產生短期的減少成交量和減慢樓價上升速度的效果，但很快樓價又重拾升軌。

誠然，收緊按揭成數必然可以減低銀行體系的風險，但結果可能把風險轉移到承受風險能力較差的系統，反而會增加整體房產市場的風險。譬如今次銀行收緊按揭，買家為求籌足七成或者加按保九成按揭，可能被迫轉而向其他放貸機構尋求資金，包括透過財務公司承按（財仔按）、私人借貸、父母物業加按轉按等等。事實上有報道指出去年經財仔按的市場份額已經急升一倍，今次再進一步收緊銀行按揭，可能會繼續推升財仔按，令市場風險提高。其他未能加按或者籌足資金的買家，置業夢碎，可能轉而租住，勢必加劇本已嚴重供應不足的租務市場租金升幅，火上加油。

財爺因而提出這一箭三鵰的創舉：補價貸款擔保計劃。一來有助增加租盤，期望紓緩租金上升壓力；二來可以收回資助，在此地價高不可攀之際，鎖定補價，把死資助變成活快錢，機不可失；三來還可益放貸機構大賺一筆，單單每年行政保費已經高達貸款額的1.25%，還未計高於一般市場按揭利率的P-2.5%和首期的保險金更是高達總樓價的2%，對放貸機構來說，財爺真是財神爺！

即使收費如此高昂，但估計市場的需求仍然存在。因為財爺送贈的其實是一項出租期權，價值不輕。譬如一間約四百萬元市值的居屋，若果補地價佔市值約三成，假設為一百萬元，若果參加這項補價計劃，向按揭證券公司借錢補地價，首年約需繳付四萬元，但隨後每年只須支付利息約一萬元，另加行政保費一萬二千元，合共每年二萬二千元。但若果市值租金可達每月一萬元，全年租金可收十二萬元，即使扣除維修費和利得稅等支出，年利潤仍然接近八萬元，不計時間成本，十二年便可返本，只要業主在補價後的壽命長於十二年，期權仍然有利（此例只作講解用途，並不一定符合實際情况，而且每個案的數據金額大不相同），因為業主可以一直不還本金，直至過世。若果本息皆不還，每年只付行政保費，看似划算，其實計算更加複雜，包括欠息是否利疊利，擬參加者應先詳細查詢，並諮詢專業意見，不宜冒進。簡而言之，若居屋業主已另有更佳住所居住，而自覺尚餘壽命不短，買此出租期權仍然相當吸引。

但這正是政府的高招，以此優厚出租期權作利誘，收回資助。日後即使樓價回落，別人的補價金額下降，但因為您已放棄資助，而補價早已鎖定在高位，悔不當初。當然，若果認為現時樓價仍有上升空間，早點補價，早買早着，亦未可知。

居屋借貸補價風險難測

除此之外，必須注意還息部分可以是浮息，當美國實施利率正常化，香港的利率回升，每月供款或最終還款將會上升，屆時租金亦可能下跌，一來一回可以嚴重影響整項出租期權價值的估算，由賺變蝕，風險難測。而最大的損失應該是永久放棄房屋資助，日後即使政府向居屋未補價業主提供任何福利和優惠，皆與您無緣，譬如白居二計劃的15%市值純利，只有未補價業主獨享。根據政府過去的朝令夕改、藥石亂投作風，只要手握資助王牌，將來土地愈來愈缺，政府可能只會加碼送禮，為求買回資助，一擲千金。君不見有著名學者建議政府向全港居屋業主豪送地價全額，若果今次一時貪念，買這出租期權，可能日後後悔莫及。况且，房委會向居屋未補價業主提供的回購保證，價值連城，如同一張安全網，實在無得輸。一旦補價，回購協議自動取消，成本不輕。

當社會批評年輕人不知進，只求一登公屋，不惜一到十八歲便馬上申請公屋，更不擇地點、凶宅，但求早着先鞭，轉買居屋，永享資助；卻沒有議論當年上公居大屋之輩，今日不少早已富甲一方，但仍然佔用公居大宅，未有放棄資助，或者早已大賺一筆，轉售圖利多時，甚或參加白居二，多賺15%。當然，各有前因莫羨人，但若果制度不公，只會扭曲行為，影響社會公平競爭，最終勤無立錐之地，反要交稅不停供養曾獲資助之富豪，情何以堪，理何以存？

[0] 根據發展局2015-16賣地計劃回顧表（http://gia.info.gov.hk/general/201502/26/P201502260506_0506_142707.pdf）

[1] 姚松炎(2014) 房產學人——白居二又來了！2014年12月02日

[2] 鄒廣榮、黃紹基、姚松炎(2012)新聞發布會，2012年2月10日

[3] Castro, B., Yiu, C.Y., Shen, J., Liao, K.H., Maing, M.（2015）The Housing Pathways of Young Chinese in Hong Kong， International Journal of Housing Policy, forthcoming.

[4] He，D. (2014) The effects of macroprudential policies on housing market risks: evidence from Hong Kong, Banque de France, Financial Stability Review, No. 18

作者為中文大學未來城市研究所副所長

文 姚松炎

編輯 屈曉彤

姚松炎 - 兩種公屋政策 兩種社會氛圍

星期日生活   2015年1月25日

【明報專訊】施政報告提出計劃，局長姑且稱之為「綠表置業先導計劃」，目的讓富起來的公屋租戶向上流動，可以低價購買全新公屋，政府打本五成，讓租戶早成業主，然後歸還舊公屋再出租，加快流轉云云。計劃卻引來社會劣評如潮，包括（一）計劃既未能加快公屋輪候家庭上樓速度，反會做成最少九個月的延誤；（二）綠表富戶本已享有資助多年，卻易請難送，為了讓富戶更上一層樓，政府增加資助，由資助月租，改為資助地價，被評為制度不公；（三）當此極高樓價之際，把公屋由租轉售，訂價卻以市價計算折讓，即使五折仍然超出一般公屋家庭負擔能力，若非富戶實亦難以上流。

但社會有意見認為，出售公屋、居屋，皆反應熱烈，出現大幅超額認購，實乃天與人歸。况且，有新加坡出售組屋為例，廉價出售資助房屋對穩定社會作用，彰彰明甚。

事實上，政府近年積極增建公屋、居屋，勢必進一步提高資助房屋佔全港房屋的比例。根據房委會資料，現時出租公屋單位數量782,000間，約佔全港住宅單位的30%，資助房屋如居屋單位等則約有394,000間，佔15%，即資助房屋已約佔全港房屋的45%。根據長策報告，未來10年建屋目標48萬間，其中29萬間為資助房屋，只有19萬間為私人住宅，換言之，10年後的資助房屋將由現在的45%，進一步上升至47%。香港的房屋政策彷彿正慢慢走向新加坡組屋化，公營資助房屋佔總體住宅單位的比例將會愈來愈高，最終達至資助房屋佔絕大多數，好比新加坡現時的組屋單位約佔全國住宅單位的88%，是否公屋高比例就可以安居樂業？

在星是權利 在港是福利

然而，香港的資助房屋政策與新加坡的資助房屋政策的最大分別，亦是根本上的分別，並非數量上或者比例上的不同，而是房屋政策的原則有別。新加坡的資助房屋是公民權利，大致上任何新加坡公民，除了超級富豪家庭外，其他公民一律享有政府資助房屋的權利，不但房屋的面積和質素優越，價格均在可負擔能力範圍，可租可買，任君選擇，且政令必行，恆常可信。根據國際住房研究機構Demographia上星期最新發表的報告，2014年新加坡的樓價與收入比只有5.0倍，屬可負擔範圍之內。相反，香港的資助房屋只是貧民福利，屬救濟性質，因此，只有低收入家庭，經過入息審查和資產審查合格，證明屬貧窮家庭，才有資格申請資助房屋。房屋的面積和質量較差，基本政策目的只是為了盡量避免有人無家可歸，談不上安居樂業。

更不幸的是，香港的資助房屋的申請辦法均須浪費大量交易費用，出租公屋需要長時間排隊，現時一般家庭由接受申請後起計，需時約3年，其他低分申請者如單身人士需時更長，動輒5至7年。輪候期間，無依無靠，或付高昂租金，或住危樓劏房，甚至等不及上樓，飲恨而終。而申請居屋者，不但須通過入息與資產審查，而且朝令夕改，時而停建，時而改弦更張，什麼私人參建、置安心、先租後買、混合發展模式，五花八門，卻總是僧多粥少，每每出現過百倍超額認購，政府以抽籤決定誰獲資助，把基本住屋需要變成一場賭博：時來風送滕王閣，扶搖直上萬戶侯；命途多舛棺材屋，餐風飲露入窮途。况且，居屋的售價並非以申請家庭入息的可負擔上限為依歸，而是根據當時市價的七折計算。以現時香港的樓價與收入比高達17.0倍的驚人數字計算，不但遠超新加坡兩倍有多，更加超出了部分合資格家庭的可負擔能力，導致兩批不幸家庭，一批固然是因為運滯而未能被抽中的家庭，更不幸的是一批既超出申請出租公屋資格，但又無力負擔購買資助居屋的家庭，活在夾縫中，求公不得，求居不能。

這種房屋福利政策迫使年輕人18歲馬上申請公屋，因為只有此時，在未有收入之際，資格尚可符合。一旦公屋在手，以後無論收入如何大升，均可繼續獲得資助，甚至獲得額外着數，譬如平價購買新公屋，政府打本五成，還有止蝕回購安排，均只有綠表家庭（即已享有出租公屋家庭）才有資格一享再享，更獨享優先購買一手和二手居屋特權，尊貴待遇，唯憑當年入息低、入表快、運氣好，先入公屋者為王。

正因為香港房屋資助政策講求申請時間與策略，一子錯滿盤皆落索，政策令全城家庭扭盡六壬，只為成功獲得資助房屋，不惜減人工，不晉升，浪費人生。當新加坡的年輕人可以全心全意努力發展事業和貢獻社會的時候，香港的年輕人卻在自怨自艾，左顧右盼如何申請資助房屋；當新加坡人人能夠安居樂業、全情投入共同發展社會的時候，香港卻人人自危、朝不保夕，無暇關顧社會變化。此消彼長，日子有功，不同的房屋政策主導不同的行為，決定生活安穩還是長期憂慮，最後帶來不同的社會氛圍，影響深遠。

因此，即使香港公營資助房屋的數量正在急遽上升，若果資助房屋政策仍然是以貧民福利為本，而非公民權利為念，加上政府繼續奉行高地價政策與及製造房屋供應寡頭壟斷，人心仍然無法安穩，低收入家庭徒把精神放在申請公屋、居屋之上，高收入家庭、政府、商人則把心力放在炒地炒樓的發達夢中，鼓吹功利，自毁長城。

當然，世上沒有免費午餐，推行公民適切居住權利的房屋政策，必然需要大量資金和土地，因此，稅項的增加或所難免，而且政府必須具備人口管制及擴張城市版圖的能力，長遠方可持續為不斷增加的公民提供適切居所。

每年一房屋怪招 最終一團糟

與其每年推一項房屋怪招，一時港人港地，一時白居二，今次又綠置先導，最終都是一團糟，香港政府不如馬上展開真正的長遠房屋政策諮詢，不是那種計算10年供求數量模型的政策，而是真正從根本原則出發，到底市民希望香港長遠的資助房屋是公民權利，抑或是貧民福利？大家情願改革稅制，改變人口與城規制度來達至房屋權利，還是沿用今天救助扶貧式的房屋福利制度，繼續窮人鬥命長、中產鬥運氣、權貴鬥貪婪的全民耗費精力於房屋的社會氛圍？

然而，自由經濟學派認為市場競爭效率最高，房屋作為可交易投資工具，讓市場決定最高價值，讓全球富豪競爭，追逐資源回報極限，無力負擔者與被淘汰者理應離開此地，另尋歸宿，市場自然平衡。似乎香港現屆政府主掌決策的官員皆以此理論為依歸，特首更已直接明言，家庭入息低於中位數的皆不應獲政治權利，並呼籲對社會不滿的年輕人尋找他鄉的機遇。

但事實上，早在1966年聯合國人權公約已把適切居所列為公民權利，香港作為簽約一方，有責任履行以可負擔房屋作為公民權利的條約。經濟學殿堂級大師約翰密爾（1848年）的經典之作：政治經濟原理第一章第十二節中清晰闡明，土地從本質上與一般生產要素與別不同，土地乃自然恩賜，盤古初開本已有之，土地的存在並不涉及任何人力的投放，因此土地價值從經濟本質而言並不屬於任何人，土地之使用乃建基於民眾之容讓，故必須以公眾利益為優先，這與其他資源的使用權及獲益權有着根本的差別，亦是房屋理應視為權利之基礎。

所謂權利，即視房屋為公民所應得，不論貧富；視土地為公有，公平共享；視公民安居樂業為政府應有之義，安心所需。可惜，自從天道衰微，天下盡歸皇土，官賈則以房屋為資產，價高者得；以土地權益為交易，官商勾結；以吞併掠奪為壟斷，囤積居奇。

幸天之未喪斯文，最近Anna Miller (2014)的Public Housing Works，分析了維也納和新加坡的資助房屋政策，點出了兩地以房屋為民權的治國理念，民心歸向。香港房屋政策何去何從，命繫一念。

作者是中文大學未來城市研究所副所長

文 姚松炎

姚松炎 - 買樓發達夢

星期日生活   2014年12月21日

【明報專訊】香港長遠房屋政策終於出台，10年建屋48萬成為目標，然而，有關私人租務市場的管制，文件幾乎一片空白，就減少空置房屋的累進稅，也是杳無音訊。房屋政策綱領仍是老調重彈，鼓勵置業階梯成為不二之法，三層樓市全力推動「上車」，全城延續上幾代人的買樓發達夢。

過去大半個世紀，隨着香港經濟起飛，人口增長，樓宇價格基本向上，雖然亦曾出現幾次樓價大幅下挫，但整體而言，樓價升幅仍遠高於通脹。（圖一）清楚顯示過去40年，當甲類物價指數（CPIA）上升了6倍，樓價綜合指數（CHPI）卻已經上升43倍。事實上，過去幾代人憑着買樓發達的家庭比比皆是，歷史數據好像說明，長遠而言投資住房不但有效對冲通脹，更可以透過高槓桿、低利息、長還款期的按揭借貸資金，以小博大；為數不少的城中富豪，均以投資房產發迹，甚至富可敵國。

但眾所周知，過去的投資回報並不一定代表未來；為什麼市民仍然對樓宇投資充滿信心？這可要歸咎於香港特殊的高地價政策。事實上，政府的每年收益有大約三成來自與土地和房屋有關的收入，高地價對政府本身有利；况且，經歷幾次大跌市後，市民清楚見到政府的救市行動，停賣地、停建屋、回購等安排，排山倒海；市場經已形成預期，即所謂「道德風險」，有政府這座大靠山，大樹好遮蔭。况且，政府亦樂於推高置業率，一方面除了可令庫房收入增加外，另一方面亦可令更多市民支持政府的高地價政策和維穩政策。

所謂高地價政策，嚴格而言，應是少土地供應政策。政府作為全港土地的最終業權人，壟斷土地供應，而且政府在土地的調撥上是完全不受任何民意監管；因此，政府只要限制土地的供應量，基本上是完全控制土地價格。美國兩位著名房產研究學者：Peng and Wheaton（1994）就曾分析過香港樓市，發現回歸前因為中英土地委員會限制每年賣地不多於50公頃，因而導致九七年的樓價大幅上升。但回歸後，每年的賣地面積仍然處於非常低的水平，2013／2014年度只有25.8公頃，而樓宇供應量因着連續的少土地供應政策而出現急速萎縮，從回歸前平均落成26,000間房屋，下跌至2013／2014年度的8750間，打破歷年最低紀錄。

供地少推高樓價政策

透過少土地供應推高樓價的政策至今未改，亦難以更改，因為一旦大幅增加土地供應，意味着現有樓宇價格必須下調，勢必影響到現有的既得利益者，起碼有一半的香港家庭因而受損。這點正是八萬五政策失敗的原因，亦解釋了為什麼市民普遍認為樓價基本只會向上的現象。

然而，這種世代相傳的買樓發達夢終究不能永續，邏輯分析清楚說明，樓價升幅不可能長期跑贏市民的收入增長，因為最終還得要有市民買得起樓，樓價才是市價。換言之，樓價最終必須靠實體經濟支持，不可能遠遠拋離市民的負擔能力，而成為只供炒賣獲利的商品。

但現時香港樓價之貴，已經連續第三年成為世界上最不能負擔房價的城市，2014年的樓價與收入比更加升至14.9，而國際指標把5.5以上定為極度不能負擔。這個14.9的樓價與收入比是指一個達到入息中位數的家庭，要在15年內不吃不喝不買不穿，把總收入完全用去供一層樓價位於中位數的樓宇，還未計15年內的利息，才可以把房屋貸款供完。這個驚人數字，遠遠拋離第二名差不多50%，而且只有香港能夠長期超越其他城市，並節節攀升。

樓價拋離實體經濟

所謂一個時代的終結，從前的買樓發達方程式開始失效，因為實體經濟已經無法支撐樓市。戰後初期，香港樓價上升主要來自市民收入增加，實體經濟的快速成長，交易成本的大幅下降。（圖二）顯示1984年以前，樓價年度平均升幅（14%），較生產總值的年度平均增長規模（19%）為低。但自從1985年實施聯繫匯率以後，至回歸前，樓價的平均升幅（20%）反而高於經濟產值的平均升幅（14%），樓價升幅開始拋離實體經濟和市民收入的增加；但畢竟當時的經濟增長率仍有不錯的雙位數字。隨着亞洲金融風暴，1998至2007年間，經濟增長率只能維持在平均2%的低水平，但同期的樓價卻出現-3%的平均下滑幅度。但自2008年全球金融風暴，美國瘋狂印銀紙，長期實施超低息，香港的樓價急升，至2014年第三季這7年間，樓價的平均升幅竟高達15%，但同期的經濟平均增長率只有微弱的4%，樓價變化明顯與實體經濟失衡，房產價格上升顯然非因經濟帶動，更與市民收入無關(Yiu 2010)。換言之，上世紀七八十年代的樓價上升是建築在實體經濟效益增長之上，而本世紀2010年代的樓價上升則是建築在浮沙上的海市蜃樓。

事實上，早在上世紀九十年代，樓價開始拋離實體經濟，樓價本已不能負擔。然而，銀行透過拖長按揭還款期，成功讓樓價與收入比進一步拉開；本來用10年收入便可負擔的住房，現在用30年的收入來負擔，即是樓價上升了3倍，而收入卻毋須增加，表面上好似負擔得起。可惜，這場靠延長還款期的按揭遊戲明顯不能持續，且快將終結，樓價與收入比繼續上升的買樓發達夢，行將幻滅。

所謂業主 一世樓奴

記得在七十年代，買樓可以借九成貸款，還款期為10年。但隨着樓價不斷上升，但薪水卻沒有多少升幅，所以到了八十年代，還款期就變成15年，九十年代變成是20年，到現在最長的還款期已是25年，甚至30年。樓價一直升，薪水追不上，理論上應該買不起樓，但還款期不停加長，令每月供款佔入息比例保持差不多一樣的水平，至今仍是35%左右，但過去的業主供斷樓按後，能享受真正完全屬於自己的物業，但現今的所謂業主，要做一世樓奴，供斷按揭的時候，要不然就是已經西歸，或者土地契約經已到期，又要由頭再供。

按揭還款期其實有上限，最長不過40年，因為就算一畢業25歲即刻買樓，40年後65歲剛好要退休，樓按必須終結。因此，愈來愈多的置業者皆須依靠祖蔭，靠父母借錢付首期才能置業。這一趨勢隱含未來必將出現跨代貧窮，沒有祖蔭的年輕人，便沒法置業安居，長期被高租金壓迫，只有子憑父貴，富爸爸才有富孩子的現象，勢必進一步加劇。回想過去40年的香港按揭遊戲，本質上是一場「上一代付出一生積蓄，賺取下一代血汗」的代際蠶食。

香港樓市，何去何從？前面似乎只剩下三條出路，一曰泡沫爆破，推倒重來。二曰實體經濟有效益突破，收入追上樓房。三曰換入大量收入更高的家庭，或者改玩另類按揭遊戲，再賭一回。

姚松炎 - 從房產研究分析21世紀資本論

星期日生活   2014年5月18日

【明報專訊】法國年輕經濟學家皮凱提（Thomas Piketty）的新作《21世紀資本論》（Capital in the Twenty-First Century），2月在美國發行，引起極大迴響。當此極端貧富懸殊之際，1%富人佔據99%財富，窮人只得佔領華爾街，均富政策一籌莫展之時，皮凱提提出的理論和主張縱不是石破天驚，亦可謂正中要害，當頭棒喝。

皮凱提的理論認為，由於資產回報率長期持續高於經濟增長率，有產者富者愈富，無產者貧者愈貧，貧富不均自屬資本主義之必然，所以提倡徵收富人累進全球稅以挽狂瀾。皮凱提從過去300年的世界歷史中，埋首浩瀚無邊數據，印證經年沉澱理論，勤奮深思，令人敬佩。

指除了二戰 美貧富不均惡化

他的研究發現，在過去三個世紀，除了一戰和二戰期間例外，全球的資本回報率平均達到4%至5%，但生產總值的年均增長率只有1.6%，其中一半更加是來自人口增長；換言之，有產者財富累積速度比無產者每年可以高出三倍（未計複息），而且資產多可繼承，財富日積月累，貧富不均已是必然。

皮凱提亦發現，在過去幾百年間，除了兩戰例外，美國的貧富不均問題日益惡化，與其理論推測脗合。其中以1970年後的40年最為嚴重，美國國民收入流向最高收入的10%富人的比例，由32%一路增加至50%。期間資產的總值不停大幅增長，富者田連千陌，貧者債台高築。

港情况證未必關戰爭事

然而，皮凱提卻沒有解釋為何資產回報率一定高於經濟增長率，若果視之為假設，則其理論變得有點套套邏輯（tautology）：假設答案對，證明對答案。若果視之為驗證命題，則恐怕早已自我否定（self-refuted）：皆因兩戰期間皆不是，命題有錯自不言。皮凱提解釋因為戰爭把資產損毁，因此期間的資產總回報自然降低，但如此一來說明資產投資有其潛在風險及成本，並非穩賺；二來非戰爭因素造成的資產回報下跌，隨處可見，理論修正條件不止戰爭。

隨便找近年香港的房產總回報數據與生產總值增長比對，不難發現即使沒有戰爭，資產回報率一樣可以遠低於經濟增長率，圖一顯示香港1987年至2013年間的生產總值年度增長變化與丙類住宅的年度總回報率（包括樓價升幅及租金回報），大部分時間均符合皮凱提的理論，即資產回報高於經濟增長，平均高出9.1%，比世界平均數還要高。但1998至2003年間，經濟增長率反高於資產回報率，且平均高出8%，但兩者皆為負數；資產頓成負累，無產反覺身輕。

奇怪是，同期的貧富差距不但沒有因此而減輕，反而繼續惡化，量度貧富懸殊的堅尼系數由1981年的0.451，一直上升至2011年的0.537（表一），即使在1998至2003年間，當資產回報比生產值下跌得更快的時候，貧富不均卻沒有如皮凱提理論所預測出現改善，反而變差。結果從反面否定了皮凱提的假想。

若以最富有一成人的收入與最貧窮一成人收入比較（P90/P10），貧富不均現象在80年代反而有所改善，由7.6倍下降至只有7倍，而當時的樓宇投資總回報率遠高於經濟增長率，又正面否定了皮凱提假想。因此我們必須先推演出兩數差的原因，才能挽救其理論。

漁網生意難致貧富不均

正如彼德．希夫（2010）所描述的原始經濟成長起源故事一樣，在一處小漁村，人人天天徒手捕魚，卻只獲一尾，因此手停口停，談不上儲蓄投資。但一日一漁夫忽發奇想，發明漁網捕魚，因此毅然停工兩日，向朋友暫借半份食糧，上山尋找材料，自製出人類首個漁網，從此每天平均捕獲四尾魚，經濟效益增長四倍。一日便已還清欠債，更可把漁網出租，每天收取兩尾魚的租值，而租客仍有兩倍增值，正是雙贏方案，自然其門如市。漁網變成資產，日復日累積財富，年復年擴大產能，富可敵國，後人繼承產業，坐擁生金資產，炫富子弟自然不務正業，遊手好閒，卻可生活無憂，窮奢極侈，甚或加租增利，獨享富貴，資產對貧富不均的影響，可見一斑。

然而，追本溯源，其財富來自祖先創意才華，敢冒缺糧借貸之險，回報來自企業精神，只要有成有敗，風險天然，則各有前因莫羨人，今世貧富天注定。而且，經營出租漁網生意，風險與成本皆不輕，維修保養不可少，市場仿製競爭多，從來開發者難，抄襲者易，如此資產，實難以造成貧富不均。換言之，資產回報一般高於經濟增長，只不過反映開發和保護資產的成本與風險溢價，其出有因。

但今非昔比，當今之世確有部分資產的回報真能長久高於經濟增長，皆因資產有特權，無可替代，不准競爭，即經濟學所言壟斷。譬如土地兼併遇上城規授權壟斷，以規劃土地用途限制競爭，自然租值獨享；正如經濟大師李嘉圖的剩餘租值理論所言﹕土地租值是土地上一切經濟活動收入（扣除支出和市場合理利潤後）的剩餘總值，土地業主能夠瓜分租戶多少利潤，端賴土地市場能夠提供多少競爭。但只要有規劃限制，土地與房產市場無法調節供需變化，只要經濟增長，資產擁有者（地主和業主）當然可以佔盡經濟增長所帶來的最大部分利益。

房產的壟斷

譬如有一商舖，本賣文具，舖租二萬，佔營業額三成，但自由行令零售生態改變，而店舖供應受到政府土地政策與規劃限制所阻，無法增加供應，有一藥房零售商願出租金四萬，租用上述單位，租金上升一倍，租金仍不過佔營業額三成，文具舖不敵租金狂飈，只好搬走。但另一藥房為搶奪生意，願意壓縮利潤，把租金佔營業額增至四成半，出價六萬承租店舖，形成惡性循環，利潤盡歸地主，企業利潤愈來愈少，人工更不在話下。去年我曾以〈商舖租值是零售業收入的剩餘〉為文，指出過去五年香港店舖租值蠶食了零售金額增長的八成，剩下的兩成增長，才留給零售店老闆、僱員和供應商等互相爭奪，貧富不均與房產壟斷，關係密切。

其他形式的授權壟斷還包括專利專賣特權，公共事業專營權，公私合營發展特權等等，形形色色，五花八門，才是長期資產高回報的不二法門。而天下最大的壟斷，莫過於政府的土地壟斷及銀根供應壟斷特權，香港政府作為全港土地大地主，並非代表人民管理土地，而是不受任何民意監察的土地業權人，並同時具備制定城規制度、委任城規決策委員及一切政策與執行權力者，至高無上。政府與銀行家、商界和發展商的關係千絲萬縷，甚或延後回報，互相委以重任，當然可以盡享地利，鯨吞天下，瓜分財富，且保無窮之疆。

政府銀根供應壟斷 通貨膨脹

更甚者，自從1971年美國單邊取消金本位，全球金錢進入無本位制度，花花錢幣不過一紙欠單，憑信政府而已。政府利用銀根供應壟斷特權，大量濫發貨幣，引發持續高速通貨膨脹，租金自然愈來愈高；政府藉口管理其實是自己引發的高通脹，把利率調節權力由市場收歸中央，各國中央銀行不時以各種不同藉口，把利率舞高弄低，甚至引致負實質利率，資產價格焉能不上？結果與皮凱提的數據完全脗合，解釋了為什麼1970年後的資產回報長期高於經濟增長，貧富懸殊日益加劇；更加清楚說明為什麼兩戰期間的情况與其推論相反，解釋能力明顯更強。

香港自1984年採用聯繫匯率制度，經常出現負實質利率，引發資產泡沫，早成公論。正好解釋為什麼自1980年代起香港的資產回報遠高於經濟增長，直至1996年實質利率由負轉正，資產泡沫爆破，但貧富不均反而加劇。及後至2008年起，香港又一次出現負實質利率時期，樓價飈升，至今未回，有產者盡享優勢，而貧富差距愈益惡化，香港已成為全球先進經濟體中貧富不均最嚴重的地區，危機一觸即發。

換言之，在市場充足競爭下，資產回報長期持續高於經濟增長並不可怕，反而是因壟斷而來的超高資產回報方才可怕，尤其屬政府授權的壟斷更加可怖，政府動用公權力，把財富輸送到友好財團的資產裏，即使遇上自己一手造成的金融風暴泡沫爆破，政府仍然動用公帑拯救友好財團，大得不能倒下，就是赤裸裸的用市民積蓄及未來收入去保障少數富人利益，貧富懸殊自必然愈來愈重，亦解釋了為什麼貧富不均未因資產回報下降而有所收斂。香港在亞洲金融風暴後，政府同樣千方百計救財團、托房產，停止賣地、停建居屋，公私合營，專利專賣，全力阻止資產價格調節，不惜減慢經濟復蘇，大財團的資產投資，既有道德風險保護，復有壟斷特權，自可財源廣進。正因如此，香港因壟斷制度造成的貧富不均，正如皮凱提理論所言，已成為資本制度內必然形成的惡果，萬劫不復。

參考：

．希夫(Schiff, Peter and Schiff, Andrew,2010) How an Economy Grows and Why It Crashes, NY: Wiley.
．王于漸 (2013) 香港深層次矛盾，香港：中華書局.
．皮凱提 (Piketty, Thomas, 2014) Capital in the 21st Century

文 姚松炎 中文大學未來城市研所副所長
編輯 顏澤蓉

陳玉峰訪問姚松炎：租管不公義

星期日生活   2014年2月23日

【明報專訊】香港1921年起實行租務管制，至完全取消，中間有83年歷史。筆者翻查1953年政府報告，發現當年的租管條款，對今日支持租管的朋友來說，簡直不可想像，堪稱sexy。

例如1921年把業主引誘租客放棄租屋的行為，列為刑事罪；1922年，如果業主聲稱要收回單位裝修，向租客發出退租通知書後一個月內還未上馬動工，要負上責任，證明自己真心想裝修而不是藉詞趕客；1924年，這樣看來還不夠，政府下令，那張退租通知書，要聯同屋宇署批出的重修證書一起送達租客，方算有效；1938年，施行防止趕客的Prevention of Eviction Ordinance；1939年，明文規定凡業主申請取回單位，法庭必須衡量到租客被趕後會遭遇的困難，認為不過分才可頒令；1940年，嚴令業主不能把War Property tax轉嫁到租客身上，以免業主卸去稅項負擔（tax burden）。政府又在港九新界，設立相應的租務審裁處，更聘有文書人員，專門為不識字的申請人填寫法庭文件，舉報違法業主。

83個年頭過去了，最近運輸及房屋局局長張炳良又重提研究租管，不少人感到興奮。

筆者於是找姚松炎。中大地理與資源管理學系副教授、身為房產學人的他，甫坐下，劈頭就說，他反對香港再行租金管制。

租管不行的三個理由

理由有三個。第一，竟然是，「租管是不公義的」。「香港租金貴，不是業主造成的，如今為何要懲罰業主？」真正的始作俑者，是政府土地供應不足：「冤有頭債有主，是政府要負責」。

第二個原因，乃是租管實際上無法執實行。姚松炎指1960年代，香港租務市場有嚴重的鞋金問題。業主巧立名目，在法定租金以外，收取巨額鞋金鎖匙金，結果市民還是無法以法定的平租找到租盤。姚松炎認為舉報制度的行政成本亦高昂。

第三個問題，是租管有後遺症。施行租管會即時減少租盤供應，姚松炎指「這是有理論和實證確認」。姚松炎更提出一個香港獨有的情况——這些僅有的租盤，可能會被轉成賓館招待湧港的旅客：「不少唐樓本身都是商住用途的。業主會諗，不如攞個牌，轉做賓館？經營賓館利潤，比租樓更好。你看現在成條彌敦道都已經在轉變。」變相更加減少供應。

解決：政府做二房東

租管不行，租金又不回落，房產學人你有什麼替代方案？他的答案雖曾短暫出現在報章的財經版上，詳細解釋起來，還是驚人的。姚松炎認為解鈴還須繫鈴人，應由一手造成供應短缺問題的香港政府，出手租入大批市場上的物業，再擔任二房東，以較便宜的租金，轉租給有需要但租不到樓的人士。受惠的對象可以按社會認為急切的次序編排：讓劏房戶和已長時間輪侯公屋的人士，可以明日立即獲得安置。這樣一來，政府變相即時增加「公屋」的供應量，把市場上的租盤，暫時變成「公屋」，毋須等待長遠增加土地供應。

相當破天荒的建議。但先要問，香港有足夠的租盤嗎？如果市場上根本只得50個盤，有100人想租，那即使政府無比勇猛衝出市場掃盤，不夠仍是不夠。其實香港的租務市場，情况如何？

姚松炎指從數字上看，絕對夠盤：「2011年人口統計顯示，把所有家庭裝晒入所有香港的私樓單位，都還有10%單位多出。扣除4%自然空置率，起碼還有6%單位是空置」。

轉賓館 香港已失6萬租盤

但這6%空置單位去了什麼地方，為何香港人仍覺租樓很難？姚松炎指真正的問題是不少住宅已大規模改建成賓館。「這幾年來酒店房數的增長追不上旅客的增長，已十分明顯，但是我們並沒有見到很多旅客瞓街，你說他們去了哪裏？」雖然沒有確切數字，「但最近幾次火警，半夜走出來的都有旅客，就讓我們知道，很多住宅都已改變了用途」。他評估香港近年有6萬個單位，已由租盤改成賓館。以2011年香港有大約31萬戶私人租戶計，流失的租盤本來吸納這31萬人當中的兩成，不是小數目。

納稅人雙重埋單

不過，就算我們解決了旅客的居住問題，讓香港租客重奪那6萬個單位，姚松炎的二房東建議，還有另一個紕漏：為何政府要付錢幫部分市民租樓？難道這就公義了嗎？

姚松炎認為冤有頭債有主，不應由私樓業主去負擔。「當年政府決定停賣地、減供應的時候，是政府的錯，她自己也認了。今日政府就要為當日的錯誤埋單。」但政府埋單，不是也在用納稅人的錢？香港並沒有民主選舉，市民無法控制政府的行為，納稅人豈不更冤枉：政府做出錯誤的決定是政府做的，條數卻要市民去找，而且找兩次，先應付高昂樓價，再掏腰包為其他人津貼租金。姚松炎無奈攤攤手說，「嘿嘿，所以你話點解我哋要爭取民主呢？」

政府要站哪兒？

政府參與私人市場租樓，她的角色又有什麼轉變？這把問題帶到另一個層次。香港一般反對租管論者，都會指出租管有即時減少市面租盤供應的效果。國際其他地方如紐約，更有證據顯示長遠可能減少發展商建屋的意欲，因為投資回報受租管所限（註一） 。另一邊廂，支持租管的人，多是千方百計嘗試去反駁「租管減供應」論，例如指出它背後的「完美市場」假設，事實上並不存在。

市場並不完美，不過香港的市場還是大致按供求定律運作，並沒出現有很多不能解釋的現象。筆者倒以為，我們可以放棄再拗這個經濟學上相當無爭議的論點，接受租管會減少私樓供應的事實，再在這個基礎上開始討論。

筆者建議，倒不如放棄完全依賴私人市場供應租盤的思維，而去問一句問題就變成：政府是否應在這個時候加強角色，供應更多租住單位？私人市場流失的租盤，由政府補上，一來一回，租管便未必不可行。香港目前的公私樓盤供應是六四比，新加坡卻是八二比，公營房屋供應是否有增加的空間？

政府欠制衡 無異於私人企業

談到政府角色，姚松炎表情是複雜的。有時我們以為，政府站在私人企業的對面，姚松炎卻指，失去制衡和監察的政府，行為有時會和私人企業一樣。「新加坡總算是民選政府，他們的土地規劃，每5年有次大型諮詢，每10年有一次master plan；而香港政府要使用土地，是全方位沒有監察的，由供應，到價格、規劃、用途，全部都無制衡。甚至城規會所有人，都是由一個無民意授權的政府委任。就算2萬人說不要交出中區地皮做軍事碼頭，20個人說要，結果還是會交。」

誰人埋單？

講到尾，誰應為政策錯誤埋單？姚松炎批評實施租管，變相要私樓業主背負土地供應不足，致租金高企的責任。筆者卻反過來問，維持現况不變的話，豈不是又把責任卸給租戶？本身已是水深火熱的無殼蝸牛，同樣更沒理由要為政府的錯誤埋單。

對政府來說，這不止是一個經濟問題，更是一個政治問題：誰吵得最不厲害、我便把負擔推到他的身上。對市民來說，這更是同樣是一個政治問題：目前的政治制度一日不改變，經濟安排和資源分配亦不會如你意，到最後便是全民一齊為政府的政治錯誤埋單。

你還能覺得事不關已嗎？

（註一）姚松炎指香港不會有此問題，因為香港起樓有一半是賣的，租務市場相對小規模。發展商靠賣樓，即使扣去投機炒樓客，只照顧用家市場，照樣相當發達。

答：姚松炎，中大地理與資源管理學系副教授、未來城市研究所副所長：「殖民主當然不會把土地自主權交還給你。殖民，就是為了要來搶你的土地嘛，唔係做乜同你打仗」。

問：陳玉峰，見習律師。畢業論文研究市區重建和租務條例的互動關係，因此對土地和都市議題略有涉獵。

文  陳玉峰
圖  黃志東
編輯 梁詠璋

姚松炎 - 「填海造地，讓你住得寬」是一道偽命題

星期日生活    2013年3月24日

【明報專訊】政府正展開第二輪有關填海選址的諮詢，彷彿大家已經同意了填海造地的建議，但實情卻是在第一輪諮詢中，最多人反對的是填海！其實，「香港應否填海造地？」是問錯了問題，情况就如同一對新人，結婚擺酒，卻無權決定請誰人及請多少人，一切只能靠估，怎料雖已筵開百席，但仍客似雲來，部長提議：「不如拆咗間新娘房，開多兩圍好唔好？一來可以賺更多，二來可以坐寬些。」

但問題明顯有二，到底還有幾多賓客會來？拆完新娘房開多兩圍，再有人來點算？這解決方案根本難以永續。而且，酒樓當然可以賺多兩圍錢，但對新人而言，既然不知誰會來，賓客做幾多人情天知曉，一旦遇上宴會騙徒，隨時得不償失。所以答案一字咁淺，若沒有長遠人口政策，填海與否無從討論，亦不應討論。

欠可持續人口政策

香港至今仍然沒有人口政策，一直只有人口估算，而且年年估錯，一改再改。香港亦沒有選擇和限制新移民條件和數量的權力，誰會來、來不來、幾時來，一切不知，所以政府亦沒有任何相對應的土地房屋政策、教育政策和醫療政策等等，只可聽天由命，因此亂象頻生。如昨天拆校，今天復建；曾以「接生」興辦醫藥港，今卻不准孕婦來產子；前朝曾歡迎來港買樓投資作移民，今朝限令港人港地兼罰境外印花稅。朝令夕改，皆因沒有可持續的人口政策。

觀乎新加坡最近展開有關土地開發的諮詢文件（人口白皮書），皆必先有人口增長規劃，然後可計土地面積；而且內容詳列各類新增土地建議用途面積，從而衡量各項經濟發展策略價值。反觀香港的填海造地諮詢，只有填海幾處選址，竟無土地用途規劃，既無遠景宏圖，即就人口承載資料與相關經濟發展理據皆欠奉，又一次讓人比下去。

其實，港海有限，外資無窮，以有限的香港海洋面積，填來建屋出售，企圖解決全球資金過剩，中國人民居住問題，未免夜郎自大，螳臂擋車。須知外資來如風、去如電，迅來速往，變幻莫測；今時負利率、低幣值，大量外資來港炒港地；他朝美元強、利率升，財去樓空只可空自嘆。正如房屋長策會所言，土地需求，必須把住屋需求與投資需求分野，土地供應只應滿足住屋需求，怎可把一己珍貴土地和海洋資源，用作滿足炒家無窮之貪慾，只換來一疊疊無限量寬的「假銀紙」？

若想納百川、匯江海，鯨吞世界資金人才，永續發展無疆增長，或須土地自由流動，市場決定增減方成。現時香港以資金自由進出、貨物出入無阻、人口流動自由，而聞名於世，多年勇奪「世界最自由城市」寶座；但土地進出沒有自由，坐困愁城，難展抱負，因為供應沒有彈性，只剩價格調節一途。譬如今時房產需求既從境外來，土地供應當應從境外找，澳門既有橫琴先例，直可向中央取地發展，滿足境外需求，方能永續。

填海效益低

况且，今次政府建議的五處填海選址，即使全部成真，亦不過提供600公頃土地，而且造價高昂，需時極久，破壞生態無法補救；所增土地面積遠不及馬上釋放800公頃新界棕土，或者1300公頃丁屋空地，以及善用現時大量空置的1500公頃工業地（其中300公頃為空置官地），甚至考慮只減少1.5%的郊野公園，就可騰出600公頃土地，何必傷天害理，勞民傷財，未見其利，先見其害！

更重要的是，到底填完今次海，下次又如何？究竟政府的土儲政策是只填今次，還是陸續有來，成為日後主要供地策略？理據何如，怎能永續？抑或是見步行步，「落莊關人」？現時香港陸地面積合共110,400公頃，已發展用地只佔25,000公頃，不足四分之一，住屋用地更低於7%，何須緣木求魚？海洋面積為165,103公頃，不但水深浪靜，而且聚氣藏風，生態價值無價，海洋資源不菲；填海固然可以造地，但與其他增地方案相比，熟優熟劣，還應審議周詳，方能定奪：怎可未審先決，以「住寬些」來誘人和議？

最後，到底填了海，增加了土地供應是否就能讓市民住寬些？這是一道偽命題，看似合理，卻從無實證，兼且邏輯有誤。香港自開埠至今，填海不知凡幾，但除了豪宅區和九龍塘花園城市的低密度規劃外，大家何曾住寬過？事實上，戰後英國規劃師來港為香港製訂的首份規劃大綱，本來建議填海造地後發展低密度花園城市，人口密度為每公頃810人，可惜人口急劇上升，最後通過的規劃大綱竟然變成每公頃2560人，至今仍維持在1740人或以下。土地多了，環境改善了，生活成本下降了，外來人口自然增加，直至供需平衡，租金自然又回到土地最高租值，達至薪金中位數難以負擔水平，然後大家只好削足就履，愈住愈細，昔日籠屋板間房，今有劏房棺材屋，怎會無端讓人住得寬！

再者，回歸後政府推行「八萬五」建屋量大增政策，大家有沒有因此而住寬了？當土地供應大幅增加，樓價預期下跌，請問你會因此而多買幾百呎住寬些，還是賣出幾百呎住細些，減少樓價下跌損失？未上車的是會買大間些，還是不敢上車？1999和2002年的私樓供應量高達35,222和31,052間，是回歸後的建屋量高峰期，年增長率達58%及18%，樓價亦下跌了15%和11%，但同期社會上反而出現大量劏房棺材房，面積小至不足100呎。「八萬五」政策清楚告訴我們，當土地供應增加時，大家賣樓唯恐不及，哪會住寬些！

取捨方能住寬些

居住面積其實只是眾多選擇居住因素之一，選擇面積或其他因素只是一種取捨（trade-off），譬如住偏遠郊區就可以住大單位，住市區唯有住細間房；想住大單位，可以選舊樓，同區新樓同價錢當然會細好多；這些都是老生常談。若果硬性規定最低人均住屋面積，只會減少其中一種取捨選擇，終於想住市區的都被迫住入郊區，想住新樓的都只能搬上舊樓。真正可以讓人住寬些的方法，只有讓市民的收入有實質增長（相對於通脹及相對於其他人），而土地和房屋供應又沒有壟斷，願意為住屋面積而取捨的才付擔得起選擇住寬些。

（檢閱政府多年來錯估人口與土地需求的相關內容，刊Sunday Workshop「通識導賞」。）

文 姚松炎
編輯 黃海燕 

姚松炎 - 住宅式酒店和流標的經濟解釋

星期日生活   2013年2月24日 

【明報專訊】同一星期內，先有發展商拆售疑似住宅的雍澄軒酒店房間，繼而有發展商入「流」標，導致天水圍港鐵天榮站上蓋發展項目流標。除了事有湊巧的可能外，坊間亦提供了兩套合理的經濟解釋邏輯，但都從陰謀論出發，難以檢測，我想提出第三套同樣合理的經濟解釋，且有前科可以佐證，以待大家日後科學實驗。

政府地產商博弈論難確證

第一套解釋以博弈論為基礎，認為發展商不滿政府近日的打擊樓市措施，故此聯手流標，令政府增加房屋供應的如意算盤打不響；又以出售疑似住宅的酒店項目，讓住宅買家可以避過政府開徵的額外印花稅和海外買家印花稅，圖說明政府的打擊樓市措施無效，明剃政府眼眉云云。這一學說大有市場，加上政府馬上推出加辣版打擊措施，明顯針對酒店拆售與之鬥法，令此說更囂塵上。不過相信雙方都不會承認博弈，實難以確證，是典型的特設理論（ad-hoc），徒有解釋今次事件之能力，卻無法歸納成一套放諸四海而皆準的一般化理論（generalized theory），故無助於預測和解釋其他和日後類似的事件。

地產商先知論事後孔明

第二套解釋同樣博大精深，認為發展商春江水暖，早知政府即將有新一輪的打擊樓市措施，故此對投地出價變得審慎，因而流標。即使酒店會生金蛋，亦不惜殺雞取卵，在高位先行賣出，套現獲利。因為這一理論可能關係到內幕交易，估計雙方更加不可能承認，因此更加難以證實。但既然政府新招已出，這一解釋已經變成事後孔明，當然無法錯，是典型的套套邏輯（tautology），一點預測能力都沒有。即使有人能在政府出招前已經提出這一理論，但這一解釋的最大疑問是：為什麼發展商沒有同時把其他可出售的住宅單位推出市場，盡量減少損失。

我提出的第三套解釋比較單純，沒有深奧的博弈陰謀論，只有市場的適者生存和逆境自強論。先試解釋出售住宅式酒店行為：根據我2007年在國際期刊發表有關香港的跨境往來頻繁將導致住宅需求上升的文章[1]，含意指一種新的住宅需求模式出現，這些經常往返兩地的人，既想擁有固定的居所，但又不會長時間連續留在一地，若能把每月離港期間的空置期租出，不失為一種兩全其美的資產運用；但若需自行找租客和管理，未免費時失事，亦為現時住宅租約所不容；若索性住酒店，則既昂貴又不保值，更隨時因無房而要瞓街，市場因應這種新需求，推出服務式住宅和住宅式酒店，是房產市場的一種適者生存方法；加上政府近日打擊樓市，向住宅買賣收取高昂的額外印花稅和海外買家印花稅，成交宗數急遽下降，市場在困境中試圖創新，在合法的情况下避過稅項，乃逆境自強行為。

住宅式酒店應需求而生

類似的逆境創新方式，在房產市場司空見慣，其中有關分層出售的例子，更為大家所耳熟能詳，津津樂道。事緣戰後人口急增，樓價大幅上升，但因當時政府只容許土地以整幅地段型式買賣，所需金額並非一般市民所能負擔，市民雖眼見樓價不斷上升，亦只可望門興嘆。因此有投資者自發（或被誘使）與人合資聯名購買物業，最高紀錄曾出現百多人聯名購入一地段及建於其上的唐樓，然後各自佔用唐樓內的一個單位，是名副其實由市場因應樓價上升而創新發明出來的業權分拆方法。但買家須與多名不大相識的人合資聯名，又無相關法規保障，其風險之大可想而知，實不低於今日購買疑似住宅酒店之風險。田土廳的土地買賣紀錄卡系統亦因為一張紀錄卡無法印上百多個業主姓名而出現混亂，政府終於在57年前的昨日，即1956年2月23日發出第一份田土註冊處通函（LOCM#1），正式承認分層出售，並以類似公司法的概念，讓買家以不可分割業權份數持份者的形式，與其他同一樓宇的業權人共同擁有該物業，但各業權人對所購買的單位擁有獨自享有權，即擁有可排拒其他業權人進入該指定單位的絕對佔用權益，這種共有業權方法一直沿用至今，更影響到鄰近國家的房產業權發展，舉足輕重。

其實，分割業權的方式很多，包括最常見的分租和劏房，是以空間分割形式為基礎的拆售，與分層出售概念同出一轍。劏房很明顯是市場因應樓價和租金急升而自行創新發明出來，適應市場新需求的業權分割方法，可惜政府沒有理會市場的實質需求變化，並沒有把劏房加以規範和完善，只一味掃蕩和拆除，令到以空間分割型式的分拆業權風險愈來愈高，租金大幅上升。然而，業權除了可以以空間分割外，亦可以以佔用時間來分割，今次發展商出售疑似住宅酒店就是一個好例子，大家可以理解為業主共同委託酒店管理公司負責管理以分割時段出租的住宅安排，在法律的灰色地帶內試行把業權按時間分拆的嘗試。可惜政府同樣沒有接納市場的創新發明，更恐嚇買家該酒店經營權及土地業權可能會被收回，再馬上推出針對性和懲罰性新稅項，明顯是以博弈對抗、敵我思維分析現象，而忽略了政府對經濟創新和需求變化而來的制度理順責任。

流標為逼政府減地價

關於流標事件，看似與共享業權無關，其實同樣是市場回應樓價過高的逆境求存方法。事件中被訪的發展商眾口一詞指因補地價金額太高，其用心可能只不過是為了逼政府給予地價折讓，但亦點出了問題所在。政府（和港鐵）作為土地的大地主，要求發展商以現時的高樓價計算補地價金額，將來樓價下跌的風險卻全由發展商承擔，正如財爺所言，美國大有提早加息之勢，香港樓市泡沫岌岌可危，發展項目流標自然是意料中事。過往個案指出，其實發展商所要求的是與政府（大地主）共同分擔地價風險，合資發展；譬如著名的數碼港發展項目，就是由發展商提出創新建議與政府合資發展的成果，換言之，亦是市場透過分拆共有業權來解決資金和風險等問題的金融工程方法。至於納稅人是否因而被騙，則另有可議之處。

但政府加推辣招事件帶出一點更重要的信息，就是關於政府的雙重身分問題。政府一方面貴為土地大地主，以不可賤賣土地之名，收取全數土地增值所得的補地價金額，賺盡所有增值，卻同時擔當房產市場監管者角色，可隨時加收房產稅項和更改發展限制，令發展商和小業主無法賺盡原有增值，是現代版的只准州官放火制度。試想若果今次天水圍天榮站上蓋項目沒有流標，中標的財團以當時的房產稅項和發展限制來估價，然後同意支付標書所指定的補地價金額，政府卻在穩收該補價後，推出新房產稅項和新發展限制，令所餘利潤大幅下降，這豈不是一場騙局？一如盜跖所言？

因此，我曾提議政府把現時不合理的一次過收取地價做法，改回到正常的按年收取市價地租辦法，讓政府共同分擔後來因為政府更改房產稅項和發展限制所帶來的發展利潤或損失，透過共有業權的責任和利益來促使政府推行負責任的房產政策。

[1] Yiu, C.Y. and Tam, C.S. (2007) Housing Price Gradient with Two Workplaces - an Empirical Study in Hong Kong, Regional Science and Urban Economics, May, 37(3), 413-429.

文 姚松炎

編輯 何錦源 

姚松炎 - 朝令夕改，猛藥亂投的長遠房屋政策

星期日生活   2013年1月20日

【明報專訊】特首的首份《施政報告》，劣評如潮，其中有關房屋政策，雖然着墨最多，卻被評為無心、無力，只講長遠願景，不見當下對策，市民在熱窩之上，難待遠水來救近火。然而，這份施政報告的房屋政策最令人擔憂的，不在於短期對策的不足，而在於長期對策的藥石亂投，用力過猛。所謂「治大國若烹小鮮」，治理房屋問題，最忌朝令夕改，時急時緩，更忌忽然猛火，矯枉過正。

九七前      6場災難的教訓

鑑古而知今，其實香港的樓市在過去50年，已經因為政府的朝令夕改、猛藥亂投，而曾經引發6次災難，實不宜重蹈覆轍。

第一次災難源自1955年，當《建築物條例》全面修訂，取消多項重要的「發水」優惠，發展商群起反對，最後政府讓步，給予長達十年的寬限期，因而引發大批趕搭尾班車的發展項目，形成大量新建樓宇在這期間落成，60年代頭的私人住宅落成數量比50年代尾的急升三倍，從每年一萬個單位上升至三萬，比今天還要多。可惜時值大旱連年，發展商為趕政策死線，不惜以海水開石屎，導致今日滿城鹹水舊樓，造成安全隱患，釀成塌樓悲劇。

第二次災難源於50至70年代，自從石硤尾山邊木屋大火，政府決心大規模興建公營房屋，而且必須在短時間內落成，以安置大批無家可歸的難民。可惜，正如前房屋署高官所言：「為求快速提供人們居所，犧牲了建屋質量，後遺症卻在幾十年後才浮現出來。」1980年4月葵芳邨發生了首宗塌樓板事件，房屋署遂進行全面檢查，才發現公屋石屎強度嚴重不足，其中26幢更被確認為無法補救，必須拆卸。但情况比想像中更為嚴重，終於在1987年，房委會議決，把所有建於1972年以前的公營房屋全部拆卸。因亂投峻藥所造成的浪費和危害，於此可見一斑。

頭兩次災難發生在突然大幅增加建屋量，而第三次災難卻因突然限制供應而來。事緣90年代《中英聯合聲明》之後，因中方恐防英方在回歸前把香港土地賤賣，因而制訂每年土地供應少於50公頃之限，但可惜港元已與美元掛鈎，又適值美國減息周期，令香港出現負利率，導致樓價瘋狂上升，直至1997年泡沫爆破，樓價下跌超過五成，全城負資產，無數小業主的家園被銀行強行拍賣，仍負一身債，最終走上自殺的絕路。

九七後 八萬五的不存在

1997年特區政府成立，但並沒有汲取前朝的教訓；當時泡沫還未爆破，樓市火熱朝天，首任特首銳意糾正因「50公頃限制」所帶來土地長期供應不足的弊病，決心大幅增加土地供應至每年興建八萬五千間房屋，公屋的建屋量由每年的三萬間急升至2001年的九萬間，足足上升了三倍。但急遽上升的建屋量，不過是長官意志的「大躍進」，最終難逃「假大空」的結局。2000至2001年間，相繼發現短樁公屋地盤，圓洲角一處更須把兩幢已建成的公屋拆卸，損失超過六億。前房委會高層向立法會議員指出：「突然高速增加至史無前例的建屋量，是引致樓宇質素出問題的主因之一。」

經歷1997年的亞洲金融風暴，樓價下瀉長期不止，失業率居高不下，經濟陷入通縮和衰退的惡性循環。政府欲救水深火熱的市民，來一次政策急轉彎，原本大幅增加土地供應的「八萬五」政策，不但已經「不存在」，還剎停所有興建中或計劃興建的居屋工程，停止一切賣地及樓宇貸款資助計劃，更須賠償「私人參建居屋」的發展商，樓宇供應量因而急遽下跌至每年一萬間左右。但頭痛醫頭，解得了當時燃眉之急，卻種下今日供應不足，樓價暴漲的禍根。

SARS後 沒規劃就放行

加上2003年SARS一疫，香港經濟陷入谷底，政府走投無路，竟急就章，推出投資移民計劃，開放國內旅客來港「自由行」，發展醫療和教育國際產業等等，但供應配套完全跟不上，甚至根本沒有規劃準備就放行，結果引來大量熱錢來港炒起樓市，大量旅客每日來港掃貨，導致本地資源緊促，繼而推高物價，引起族群衝突；最終政府要出招限制內地人來港分娩，取消置業移民申請，推出「港人港地」限制非本地人士來港置業，又推行「境外印花稅」，懲罰非本地物業買家，實行「閉關銷港」。

可笑是，經過了這麼多次教訓，政府仍然沒有學乖；建築工程本身就需要長時間規劃和興建，對千變萬化的市場，實難以靈活適應；加上政府的穩健作風，房屋政策必然嚴重滯後，過去二十年的數據清楚顯示，政府的房屋政策屢屢滯後於市况，往往是在樓價上升的時候才減少供應，又在樓價開始下跌時才增加供給，形成「落井下石」現象。

遠水如何救近火？

正如今次《施政報告》一樣，為糾正過去多年低供應量的問題，再一次突然大幅增加長遠土地供應，公屋量亦會以倍數（長遠）增長至每年建屋三萬間，遠景宏圖，短期對策欠奉；但正如國際貨幣基金組織本周發出的警告，香港樓市泡沫已位高勢危，隨時爆破，這些所謂長遠措施，很可能再一次與市况背道而馳，變成刺破泡沫的幫兇，到時市况逆轉，莫說增加供應，剎停供應唯恐不及，下任特首怎會繼續執行「超錯」政策？那豈不又是朝令夕改？

其實房屋規劃，必須具備前瞻性，平衡發展及持續可行等原則，最忌好大喜功，朝令夕改，頭痛醫頭，顧此失彼。短期的市場波動，只需以短期對策解決，絕不可長期施行峻藥，傷及真元。短期的樓宇需求增長，大可以中轉屋或臨屋解決，快速靈活應對。長遠的房屋政策，必須根據原則規範，固本培元，不急不緩，不寒不燥；使各屆政府依從，無朝秦暮楚之弊。

文 姚松炎

姚松炎 - 領匯上市七周年：限制競爭領匯獨大

星期日生活     2012年11月25日

【明報專訊】領匯從房委會接過商場，透過房產信託管理，轉眼七年；回想當年上市，可謂一波三折，先有居民以司法覆核挑戰，繼因招股書未有充分披露風險，上市受阻一年。但事過境遷，今日領匯旗下的物業估值比上市前上升了足足一倍，年租金收入更大升五倍；把過去十室九空、年年蝕本的房委商場變成財源廣進會生金蛋的房產信託基金，股價由15元升至超過40元，成為股市奇葩。

這個案為研究公私營效率提供了一個上佳實例，說明沒有經濟誘因的政府部門從事經濟活動造成的嚴重浪費，亦是對提議「大政府，小市場」的官員的當頭棒喝。然而，領匯的優良業績並未為它帶來良好聲譽，反而被公屋居民喝倒釆，七年來不停向領匯抗議示威；上星期更有立法會議員提出要求政府回購業權的建議，皆因領匯透過把商場連鎖店化，提高商場租金，使原來的小商戶無法經營，居民亦因此須要付出相對高昂的價格，購買千篇一律的連鎖店貨品。

城中討論領匯問題，大多從以上兩個觀點出發，而這兩種觀點既有實證支持，亦言之成理，但一好一壞，又互相對立，實無妥協餘地，因此討論變得極端對抗，你死我亡。但大家卻忽略了何以領匯可以獨大，其他房託商場卻未可？居民何以不用經濟方法解決經濟問題：拒絕幫襯領匯商場，而選擇用政治方法解決經濟問題：投訴商業機構沒有履行社會責任？

其實，只要居民罷買，領匯的商舖自然倒閉，何須投訴？如今既然商舖的租金不斷上升，說明商舖生意很好，即是廣受顧客歡迎，投訴與行為有點自相矛盾。究其原因，以下三點關於樓宇規範、城市規劃與城市管理是必須具備的特點，才會令領匯獨大，居民逆來順受；這三點包括一、樓宇用途限制；二、土地用途限制；三、商業壟斷的配合。

首先，當今城市規劃以至樓宇規範均把商住用途分開，令商用面積受到限制，無法延伸。反觀七十年代以前的樓宇，商住兩用，若地舖租金太貴，小商戶大可搬上樓上舖、地窖舖，愈遠離地面愈平租，無懼連鎖店和大財團以本傷人；現時很多舊區就是透過商住兩用大廈把小商戶和特色店舖留住。

其次，屋邨設計亦把零售店舖集中在一座商場之內，屋舖（非商場）範圍內嚴禁一切商業活動，城市管理把邨外的小販和地攤趕盡殺絕，令商場外部對商場不構成競爭，無形中建立商場壟斷區內零售業的一切空間，自然可以予取予攜。反而在舊式唐樓設計，下舖上居，零售店舖廣佈各處，遍地開花，形成互相競爭，店主難以抬價；况且，當時小販處處，牌檔成市，只要某一商品有利可圖，周邊的店舖、小販、地攤、排檔就會馬上加入競爭，價格由市場決定。

再者，一旦所有零售業務都被規劃集中在一座商場之內，商場外的競爭已由政府來限制，領匯只要擁有這座商場的業權或管理權，商場內的競爭就完全由領匯操控：譬如一場之內只准一家酒樓進駐、一家藥房、一家超市……形成場內商業壟斷；連鎖店和大財團租戶當然樂意多付租金（或多租幾個場）來享有這種壟斷特權，盡取其利，這是所有商場經營的共通點；顧客在內外夾攻下，亦別無選擇，只好乖乖就範。相反，若果不是統一管理的商場，而是不同業主的街舖，只要某一店舖經營的行業有市場，競爭者自然會在周邊店舖開到成行成市，共爭一日之長短。

區內市場壟斷政府造成

明乎此理，壟斷零售業市場不能單靠商業決策本身而獲得。正如領匯只能控制商場內的競爭一樣，想成功壟斷區內市場，不是領匯自身可以做到，而必須透過政府和房委會的城市規劃、屋邨設計以及禁止屋邨範圍內外的任何非商場形式零售販賣，令屋邨的零售市場完全沒有競爭，才會任由領匯賺取遠高於市場的租值。而且公屋居民連選擇遷往他區的力量都受到限制，因為公屋是資助房屋，若須要享有該資助，便不能自由遷出，即使明知零售物價比別區為貴，但礙於租金資助，亦不可作遷區想。換言之，零售客源需求是透過政府資助來保證的，零售店舖供應是透過政府限制小販及商場管理限制場內競爭來壟斷的，因此，居民在沒有市場力量的情况下，既不能改變現狀，亦沒有選擇權，只剩下政治投訴一途。

社會規劃建構各層壟斷集團

見微知著，其實領匯現象並非單一商業事件，而是廣泛存在的社會問題，當人們不明白為何現今香港市民事事投訴抗議，失去昔日的獅子山刻苦精神，卻沒有認識到如今社會的規劃管理，已建構出各個層面的壟斷集團，把個體的生存空間愈收愈窄，選擇亦愈來愈少，透過自身努力而能改善生活的可能愈來愈渺茫，人生愈來愈沒有希望，剩下的就只有投訴抗爭一途。這是天道循環：因政府政策限制人的經濟選擇，形成壟斷，令經濟方法無法解決經濟問題，人就改用政治方法去解決經濟問題，後果不堪設想；相反，若政策容許人有更多經濟選擇，人們自然會選擇成本較低的經濟方法，包括刻苦努力，而不會選擇昂貴低效的投訴抗爭政治苦途。