周日話題 星期日生活
2013年1月13日
【明報專訊】昔日民間提出過「可負擔房屋」（affordable housing）的概念，要求政府所有賣地交易裏都應有「限價」條款以防止土地豪宅化，當然迅速被政府以影響公帑收益之名打垮，還創造了「限呎樓」這個無助解決樓價問題的建議，企圖敷衍了事。但當今天政府面對「四叔」李兆基的建議，將他多年來在新界囤積那些「環頭環尾」的農地可免補地價改劃成100萬元一間的300方呎住宅，就算在何時何地、以什麼模式推出都欠奉也好，有長策會成員竟然立即表示「很吸引」、「可以深入研究」。
如此的雙重標準是相當詭異的：這種「限價樓」的概念不應是所有建私樓的土地上都應該有嗎？為何這偏偏只有四叔囤積的農地才有解決香港房屋問題的桂冠？其他土地就容許繼續浪費土地起豪宅？究竟政府是真的想解決房屋問題，還是打着另一個如意算盤？以我近年投筆從戎搞規劃倡議，由新界東北的馬屎埔到新界西北的南生圍追擊四叔多個農地豪宅開發大計時的見聞，嘗試為這場地產商與政府共同發動之「善舉」的來龍去脈翻一翻舊帳。
地產霸權的地理僵局
三年前，由於當時新界東北計劃政府建議用「公私合營」模式開展，意味着政府在這裏只會提供基建及規劃配套，未來發展由地權人負責，過程中為地產利益開啟了龐大的囤地與投機空間。透過土地及公司查冊，我們嘗試從「地權誰屬」的方向調查一下當時建議新界東北新發展區的規劃狀况，以協助村民了解處境。就這樣，我們在新界東北馬屎埔村製造出我平生以來最昂貴的一幅地圖（見圖）。
在馬屎埔地段圖（DD51、DD83）裏約250塊農地地段做查冊後，我們發現村內約八成農地（所有顏色地段）已經落入主要三間神秘公司手上，約有30公頃（佔四叔新界整體土儲近十分之一），其中一間更名為「綠野田園有限公司」（Joy Cultivation Company Limited）。如非在公司查冊發現這三間公司的董事實為恒基兆業地產（Henderson Land Development）的「艇仔公司」，即大地產商入村收地時常用以隱藏身分的「駁腳」，你還會誤以為有人開始想在此從事本土農業有機生產。
看到這種地權分佈，就會立即明白四叔所言那些新界「環頭環尾」農地所面對的現實處境：儘管地產商已收到八成農地，但由於新界東北多地段且星羅棋佈的土地分佈，仍然有不少不能統一地權的農地。收不到的一塊農地足以令整個地產發展構成嚴重阻礙，地長一點可能會影響興建馬路，地處中心一點更可能令計劃泡湯。只有靠政府以公眾理由出面配合收地，否則這就是地產霸權永遠無法破解的地理僵局。新界東北的例子裏，政府開壇規劃，地產商積極囤地，最後收不到地，還要政府拋出公眾利益之名（如開發新市鎮），當所謂「新市鎮」計劃被質疑，地產商又為政府提供公眾利益的成分。行為關係曖昧至此，難道這不就是所謂官商勾結嗎？
這種地理僵局不限於四叔的農地。透過查冊，我們更還發現了粉嶺北的地權分佈出現了「三家分晉」的局面。恒基、新世界與另一新字頭發展商，竟然巧妙地進行分村式收地，彷彿大地產商之間藏起了一張囤地的邊界協訂，他們應該相當期待官商勾結時代的再臨。弄清地權，你就會明白為何政府不優先開發新界貨櫃場、停車場等800多公頃的已破壞土地，因為這影響了原居民堂祖地地權人的長遠收租計劃，而偏偏要是囤積的農地才能興建「限價樓」。按地權誰屬去進行規劃，就是新界發展的潛規則，也可以說明為何政府要修改公司條例限制查冊，使得開發新界的全局好好地隱藏，直至全面發展殆盡，什麼事都沒有發生。
不能繞過的囤地血淚史
經歷過新界鄉郊倡議工作，就算最後真的像四叔所言有100萬元的單位，我也絕不會如此輕易地支持要囤積的農地來建私樓，因為我很清楚囤地交易並非是純粹一買一賣這麼簡單。所有希望買平價樓置業的市民，我希望與你分享一段囤地的沉重歷史。
由於戰後發展的緣故，新界東北每一塊農地上，往往都有一兩戶村屋，地理佈局上我們稱為一屋一田，亦代表了當地產商每向地主收一塊田，都要拔走一戶生活了數十載的非原居民農民。單是新界東北的馬屎埔村，村民已由10年前700戶大幅減至現時只有不足100戶，在東北內，恒基擁不止有馬屎埔的30公頃土地，坪輋與古洞北又有另外30公頃囤積農地，可想而知，這場私人逼遷的規模可以有多龐大。我想說的只是，政府與商人正把我們對平價樓的期盼建築於農民逼遷的痛苦上。最可怖的，是我們還會有機會看到沒有離開家園的村民，會被活生生地逼走，同時卻對這些平價樓欣喜若狂。
如何讓一群居住幾十載落地生根的社區搬走是一門深奧的學問：易手後不通知不收租然後說你是租霸，出動執達吏清場，不收租數年然後一次過要農民交幾萬元，每收到一間屋就製造一個廢墟營造破村氣氛，蒙騙不識字婆婆簽新短期租約然後逼遷，要盡數其招式，可能會多過《一代宗師》的宮家六十四手。其中一招被我們捉過正着的，是恒基在近年拆屋過程中完全無視法例清拆村屋石棉瓦的規訂，工人直接砸碎幾十間村屋的石棉瓦頂，製造可讓人引致肺癌的石棉塵，散落整條村危害整區居民健康，最後更得到環保署的格外開恩，明明是需要上身的刑事罪行，卻只逼他花數百萬進行石棉淨化工程。有藝術家嘗試喚醒時空意識，在村內被破壞的村屋做了個「樓盤展覽」，展示囤地過程中發展商不斷為香港普通市民製造的傷痕，打開了一個豪宅盤的前世今生，還給他封了一個名字——「痕基」。
囤地行為不道德之處，不僅在於以上對付普通市民的招式，而是在於當有人說既然這些農地反正已經被囤積，倒不如就給他發展。這種想法不只是強迫，更是強暴者的邏輯，不應在一個自稱文明的國際城市出現。為何可以這樣價格起樓的四叔還可有豐厚利潤，就是因為暴力摧毁別人家園才有100萬元一間的血房子呀！你的支持，直接等於鼓勵了應該受到懲罰的囤地者繼續囤地，殘害眾生。
况且，誰說過地產商買了農地就一定要給他改劃起豪宅？囤積農地，不更應還地於農嗎？政府不應開徵囤地稅逼令地產商出租農地，善用土地資源及優先使用其餘4000公頃政府空置土地做「可負擔房屋」嗎？這可是比恒基地產多十倍的空置土地呀。
信你一成
四叔的提議獲得了全城關注後，now新聞台就此做了一個民意調查，選擇「股神你要聽」的市民只有4%，但62%其實都選了「燈神你都信」（代表不信任四叔），證明四叔的信譽比梁振英破產得更早。
如果大家還記得，四叔最早公開提出免補地價開發農地建平樓的時間，剛好在林鄭月娥公布新界東北要以政府收地模式進行的諮詢前。眼見着自己多年來含辛茹苦囤積得來的土地將要被政府收去，建議本是試圖在計劃公布之前力挽狂瀾之舉。故此，是項建議本來就是用來回應新界東北規劃的。而政府預計整個東北規劃最早2022年才有些工程進行，要到2030年才會完工，免補地價的農地開發有幾大程度滿足到租金、樓價等燃眉之急的居住置業問題？2030年還有一間300呎值100萬元的屋，這是連風水佬也不會說的話，四叔為我們示範了超過十年八年的城市算命，是如何的虛擬。
其實，信與不信並非重點，重點在於已經為這種「官商勾結」建立了一種抽象的「公眾利益」成分及正面形象。當知識與論述透過電視植根市民腦海，公眾同時就成為了開發新界東北邊境農地的共謀。以地之名，遇神殺神，遇佛殺佛，我們活在一個什麼填海也可以鹹魚翻生、什麼價值也可以遺忘及摧毁的年代。
蔬菜救人命 地產攞人命
文 劍青
編輯 馮少榮
沒有留言:
張貼留言